"1ż
MAGYAR KÖZTÁRSASÁG KORMÁNYA














T/1542. számú

t ö r v é n y j a v a s l a t

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre
vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi
LXXVIII. törvény módosításáról









						    Előadó: Kuncze Gábor
								belügyminiszter
						      Budapest, 1995. október  

1. §

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló, az 1994. évi XVII. és az 1995. évi XIX. törvénnyel módosított 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 3. §-a a következő (6) bekezdéssel egészül ki: 

\"(6) A (3) bekezdésben említett műteremlakás esetén a művelődési és közoktatási miniszter a bérlőkijelölési jog gyakorlását a Magyar Alkotóművészeti Közalapítványra átruházhatja.\"

2. §

Az Lt. a következő új 85/A.§-85/E.§-okkal és azt megelőzően az alábbi címmel egészül ki:

\"A házfelügyelői lakásokra vonatkozó rendelkezések

	85/A.§ (1) Ha az Övt. hatálybalépését megelőzően az állami tulajdonú házingatlanban lévő házfelügyelői lakás az elidegenítés során úgy került a társasház közös tulajdonába, hogy abban jóhiszemű jogcímnélküli lakáshasználó (a továbbiakban: elhelyezésre jogosult) maradt vissza, az elhelyezési kötelezettség a tulajdonostársakat terheli.

	(2) Elhelyezési kötelezettség terheli a tulajdonostársakat azokban az esetekben is, ha a házfelügyelői lakás az (1) bekezdésben meghatározott elidegenítésére az Övt. hatálybalépése után került sor, de 
a társasház alapító okiratának az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzése az Övt. hatálybalépése előtt már megtörtént.
- 2 -

	(3) A tulajdonostársaknak az elhelyezési kötelezettségüket e törvény szabályainak megfelelő  cserelakás felajánlásával 1996. december 31-ig kell teljesíteniük.

	(4) A tulajdonostársak az elhelyezési kötelezettségüket úgy is teljesíthetik, hogy a jogosulttal megállapodnak: 

	a) pénzbeli térítés fizetésében,
	b) az általa használt lakás megvásárlásában.

	85/B.§ (1) Ha a tulajdonostársak az elhelyezési kötelezettségüket a 85/A. § (3) bekezdésében megjelölt határidő lejártáig nem tudják teljesíteni, a tulajdonostársak kérésére az önkormányzat az elhelyezésre jogosult részére 1998. december 31-ig e törvény szabályainak megfelelő önkormányzati cserelakást köteles felajánlani, illetőleg - az elhelyezésre jogosulttal történő megállapodás esetén - pénzbeli térítést fizetni.

	(2) Az önkormányzat (1) bekezdésben meghatározott kötelezettségének  feltétele, hogy a tulajdonostársak az önkormányzat rendelkezésére bocsátják:

	a) a közgyűlés határozatát a házfelügyelői lakás e jellegének fenntartásáról; 

	b) a közgyűlés jegyzőkönyvét a cserelakás felajánlása, illetőleg a pénzbeli térítésben való megállapodás elmaradásának körülményeiről;

- 3 -

	c) a tulajdonostársak nyilatkozatát arról, hogy a lakás kiürítését követően az önkormányzat részére megfizetik a lakásnak a lakott és az üres, beköltözhető forgalmi értéke közötti különbözetet.

	(3) A tulajdonostársak akkor kezdeményezhetik a lakás kiürítését, ha az önkormányzat a cserelakás bérbeadását az elhelyezésre jogosultnak felajánlotta, illetőleg részére a megállapodás alapján pénzbeli térítést fizetett.

85/C.§ Az elhelyezésre jogosult által fizetendő lakáshasználati díj mértéke nem haladhatja meg az önkormányzat rendelete alapján az önkormányzati lakásra megállapítható lakbér mértékét.

	85/D.§ (1) Amennyiben a tulajdonostársak az elhelyezési kötelezettségüket nem tudják teljesíteni, és az önkormányzattól a jogosult elhelyezését sem kérik, akkor az elhelyezésre jogosult kérelmére az önkormányzat köteles a 85/B. § (1) bekezdésben foglaltak szerint eljárni.

	(2) Az elhelyezésre jogosult az (1) bekezdésben meghatározott kérelmét 1997. december 31-éig nyújthatja be az önkormányzathoz.

	(3) A jogosult kérelmére kiürített lakás hasznosításából származó bevétel - a 85/B. § (2) bekezdés c) pontjában  meghatározott különbözet összegének erejéig - az önkormányzatot illeti meg.


- 4 -

	85/E.§ (1) Az önkormányzat a 85/B.§ (1) bekezdésében meghatározott kötelezettségét a 62.§ (1) és (2) bekezdésében megjelölt bevételének felhasználásával teljesítheti.

	(2) A fővárosi kerületi önkormányzat a 85/B. § (1) bekezdésében meghatározott kötelezettsége teljesítésére fordított kiadásait levonhatja a 62. § (1)-(2) bekezdésben megjelölt teljes bevételből.

	(3) Az önkormányzat a tulajdonostársak által a részére megfizetett, illetőleg a 85/D. § (3) bekezdésben foglaltak szerint beszedett értékkülönbözet teljes összegét köteles a 62.§ (1) bekezdésében meghatározott elkülönített számlán elhelyezni.\"

3. §

Az Lt. 87. §-a a következő (4) bekezdéssel egészül ki és a jelenlegi (4) bekezdés számozása (5) bekezdésre módosul:

\"(4) A művelődési és közoktatási miniszter a műteremlakásra vonatkozó bérlőkijelölési jog gyakorlásának feltételeit - e törvény keretei között - rendeletben határozza meg.\"

4. §

E törvény a kihirdetését követő tizenötödik napon lép hatályba, a 2. § rendelkezéseit a törvény hatálybalépésekor folyamatban lévő bírósági eljárásban, továbbá új eljárás elrendelése esetén is alkalmazni kell.





I N D O K O L Á S

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre
vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. 
törvény módosításáról készült törvényjavaslathoz


ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS

Az 1980-as évek végétől erőteljesen felgyorsult az állami, illetőleg az önkormányzati tulajdonban lévő lakások eladása. Ennek következtében - elsősorban a fővárosban - nagy számban kerültek értékesítésre a házfelügyelői szolgálati lakások is. 

Az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény (Övt.) hatálybalépéséig - jogszabályi rendelkezések hiányában - az elidegenítések során olyan gyakorlat alakult ki, amelynek eredményeként a lakások eladásával egyidejűleg a tanácsok, illetőleg a jogutód önkormányzatok nem helyezték el a lakásban visszamaradt volt házfelügyelőket. A megalakuló társasházak tulajdonostársai az esetek döntő többségében nem kívánták munkaviszony keretében foglalkoztatni a volt házfelügyelőket és az elhelyezési kötelezettséget sem vállalták át.
A tulajdonosok és a volt házfelügyelők között kialakult feszült viszonyt tovább bonyolította, hogy az értékesítési gyakorlat hiányosságaiból fakadó rendezetlen helyzetek - megegyezés hiányában - kizárólag bírósági eljárás keretében és csak részben voltak orvosolhatók.

A bírósági gyakorlat alapján a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma csak 1995. januárjában hozott döntést. A Polgári Kollégium Határozata értelmében minden - 1991. szeptember 1-jét megelőzően eladott szolgálati lakás esetében - a lakásban visszamaradt jóhiszemű jogcím nélkül lakó személlyel kapcsolatos elhelyezési kötelezettség egyértelműen a társasház tulajdonostársait terheli. A határozat alapján a kötelezettség teljesítéséig a tulajdonosok nem élhetnek a szabad lakbérmegállapítás jogával.

Tényként kellett ugyanakkor elfogadni, hogy az önkormányzati lakások eladása során megalakuló társasházak tulajdonostársai az esetek döntő többségében nem rendelkeznek az elhelyezési kötelezettség teljesítéséhez bérlakásokkal és a megvásárlásához szükséges forrásokkal sem. Más esetekben a tulajdonostársak eleve nem helyezték, illetve nem helyezik el a lakásban visszamaradó jogcím nélkül lakó személyeket. Mindez további hosszan elhúzódó, gyakorlatilag megoldhatatlan helyzeteket teremt.
A Javaslat az elhelyezési kötelezettség teljesítése érdekében ezen kíván változtatni úgy, hogy kötelezi - határidő kitűzésével - a tulajdonostársakat a visszamaradó személyek részére történő cserelakás juttatására. A tulajdonostársak elhelyezési kötelezettségének nem teljesítése esetére pedig - megfelelő határidő megállapításával - az önkormányzatok elhelyezési kötelezettségét írja elő. A Javaslat garanciát ad arra is, hogy a tulajdonostársak kérelmének elmaradása esetén az elhelyezésre jogosult (a volt házfelügyelő) kérelmére is köteles legyen az önkormányzat az elhelyezési kötelezettség teljesítésére.

Az érvényben lévő rendelkezések szerint a műteremlakásokra a bérlőket a művelődési és közoktatási miniszter jelöli ki. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló, módosított 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) rendelkezései nem adják meg azt a - korábbi szabályozásban is - meglévő lehetőséget, hogy a bérlő személyek kiválasztásába az alkotóművészek is beleszólást nyerjenek. A Javaslat ezért biztosítja a miniszter bérlőkijelölési jogának a Magyar Alkotóművészeti Közalapítvány részére történő átruházását, a műteremlakásokra vonatkozó speciális feltételek miniszteri rendeletben történő előírása mellett.


RÉSZLETES INDOKOLÁS

Az 1. §-hoz

Az Lt. a korábbi kormányrendeleti szabályokra való hivatkozással a művelődési és közoktatási minisztert hatalmazza fel a műteremlakások bérlői kijelölésének gyakorlására. Azonban a műteremlakás olyan speciális lakástípus, amely az alkotóművészek számára nem csupán lakhelyet jelent, hanem a művészi alkotó tevékenység gyakorlását is hivatott biztosítani. A Javaslat ezért úgy rendelkezik, hogy a művelődési és közoktatási miniszter a bérlőkijelölési jog gyakorlását a Magyar Alkotóművészeti Közalapítványnak is átadhatja. A Közalapítványnak kizárólagos kezdeményezettje a Magyar Alkotóművészek Országos Egyesülete, és ezáltal a bérlők személyének kiválasztásába az alkotó művészek is beleszólást nyerhetnek.
A 2. §-hoz

(az Lt. 85/A. §-ához)

Az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény (Övt.) rendelkezései értelmében a házfelügyelői lakásban visszamaradó személyek elhelyezési kötelezettségének teljesítése nélkül az önkormányzatok a lakásokat a megalakuló társasházak tulajdonostársai részére nem idegeníthetik el.

A Javaslat ennek megfelelően a volt házfelügyelők elhelyezésének kötelezettségét az 1991. szeptember 1-jét megelőzően történt elidegenítések esetére állapítja meg. 
Az elhelyezési kötelezettséget - az Lt. 75. §-ában meghatározott rendelkezésekkel összhangban - megfelelő másik  bérlakás, ún. cserelakás juttatásával kell teljesíteni. Az elhelyezési kötelezettség teljesítésének elősegítése érdekében ugyanakkor lehetőség van a megállapodásra, így lakás bérbeadása helyett térítés fizetésére vagy az adott lakás megvásárlására vonatkozó megállapodás megkötésére is.
A Javaslat a tulajdonostársakat a teljesítésre határidő kitűzésével kötelezi.

Tekintettel arra, hogy az 1991. szeptember 1-jei időpontig a megalakuló társasházak alapító okiratai sok esetben már elkészültek, a konkrét adásvételi szerződések megkötésére azonban csak szeptember 1. után került sor, a Javaslat ezekre az esetekre nézve is az elhelyezési kötelezettség teljesítését rendeli.

(az Lt. 85/B. §-ához)

A tapasztalatok azt igazolják, hogy a tulajdonostársak igen gyakran nem rendelkeznek olyan vagyoni eszközökkel, amelyek felhasználásával megoldható lenne a volt házfelügyelők elhelyezése. Ezért rendelkezik úgy a Javaslat, hogy - konkrétan meghatározott feltételek fennállása esetén - az elhelyezési kötelezettség az önkormányzatokra száll át, amelyet 1998. december 31-ig kell teljesíteniük.

Az önkormányzatot terhelő elhelyezési kötelezettség speciális feltétele, hogy a tulajdonostársak nyilatkozatban vállalják a lakás lakott és üres beköltözhető forgalmi értéke közötti különbözet megfizetését. A tulajdonostársakat terhelő fizetési kötelezettség előírása garanciát ad a kötelezettséget teljesítő önkormányzatnak arra, hogy az elhelyezéssel összefüggő költségei részben megtérüljenek.

(az Lt. 85/C. §-ához)

Az elhelyezésre jogosultság a lakás elidegenítésével száll át a tulajdonostársakra. Ennek következtében az elhelyezésre jogosult nem kerülhet hátrányos helyzetbe azért, mert az elhelyezésre kötelezett annak nem tud, vagy nem kíván eleget tenni.
Ezért a Javaslat - összhangban az ítélkezési gyakorlattal - meghatározza az elhelyezésre jogosult által az adott házfelügyelői lakás használatáért a kihelyezéséig fizetendő használati díj mértékét. A lakáshasználati díj mértéke nem haladhatja meg az önkormányzati lakásra megállapítható lakbér mértékét.

(az Lt. 85/D. §-ához)

A Javaslat e rendelkezése garanciát biztosít az elhelyezésre jogosultak érdekeinek maradéktalan érvényesítésére. Ennek megfelelően, ha a tulajdonostársak nem tudnak vagy nem akarnak az elhelyezési kötelezettségüknek eleget tenni, az önkormányzat köteles az elhelyezési kötelezettséget - az elhelyezésre jogosult kérelmére - is teljesíteni.
Tekintettel arra, hogy az ilyen esetekben az önkormányzat és a tulajdonostársak között az elhelyezés és a fizetési feltételek kérdésében nem jött létre megállapodás, a Javaslat külön rendelkezik a kiürített lakás hasznosításából származó bevételnek - a lakott és az üres lakás forgalmi értéke közötti különbözet erejéig - az önkormányzat részére történő megfizetéséről.

(az Lt. 85/E. §-ához)

Az önkormányzatnak az elhelyezési kötelezettség teljesítéséhez pénzügyi fedezetet kell biztosítania. Ennek megfelelően a Javaslat lehetőséget ad arra, hogy az önkormányzatok a tulajdonukba került lakások elidegenítéséből származó bevételeik felhasználásával teljesítsék elhelyezési kötelezettségeiket. Miután a fővárosban a kötelezettség kizárólag a kerületi önkormányzatokat terheli, a Javaslat értelmében az érintett önkormányzatok kiadásaikat a teljes elidegenítési bevételeikből vonhatják le.

A lakáscélú bevételeknek a lakásszektorban történő ismételt felhasználása érdekében a Javaslat úgy rendelkezik, hogy az önkormányzatnak  a tulajdonostársak által megfizetett értékkülönbözet összegét az Lt. rendelkezései alapján az erre elkülönített számlán kell elhelyeznie.

A 3. §-hoz

Az Lt. nem ad felhatalmazást a miniszternek a műteremlakások bérlőinek jogaival, kötelezettségeivel kapcsolatos rendelet megalkotására. A műteremlakásokra vonatkozó speciális feltételek egységes érvényesülése érdekében rendelkezik a Javaslat úgy, hogy a művelődési és közoktatási miniszternek lehetővé teszi a rendeleti szintű szabályozást.


-------------Ç


4



Ý
ś6
ę
<
<
<
<
<
<
<
:@Ó
<
<
:@Ó
<




<



<
<







<
<






<





<
<
<


<
<
<
<
<
<

<
<
<
<
<
Ž"
