﻿Magyar Köztársaság Kormánya
T/17336 számú
törvényjavaslat
a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó
egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény módosításáról
Előadó: dr. Kolber István
regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős
tárca nélküli miniszter
Budapest, 2005. szeptember
2
2005. évi......törvény
a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes
szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény módosításáról
Az 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) a következők szerint módosul:
1.	§
Az Lt. 1. §-ának (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) A törvény hatálya kiterjed minden lakásra - ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban,
a szobabérlők házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévő lakást, illetőleg lakrészt, és a
szükséglakást is -, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre.”
2.	§
Az Lt. 2. §-ának (5) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(5) A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.”
3.	§
(1)	Az Lt. 3. §-ának (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati
lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a
továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az
önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet
alapján történő bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni
körülményekhez igazodó feltételeit. Az önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet
alapján történő bérbeadás esetén szabályozhatja a Ptk. rendelkezéseinek megfelelő óvadék
kikötésének lehetőségét és feltételeit.”
(2)	Az Lt. 3. §-ának (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) Az önkormányzati rendelet - az állam tulajdonában lévő lakás (a továbbiakban: állami
lakás) esetén a 87. §-ban említett miniszter rendelete - a bérbeadás feltételeként
meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen
a lakásban lakni. A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerződésnek tartalmaznia kell
azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak
időtartamát köteles írásban - az egy évet meghaladó időtartamú távollét esetén annak további
időtartamát évenként - a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett - különösen:
egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történő - távolléte
3
alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet. Nem lehet felmondani a szerződést abban az
esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót -
felhívására - írásban tájékoztatja.”
(3) Az Lt. 3. §-ának (5) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(5) Az állami lakásra - a (3) bekezdés megfelelő alkalmazásával - a bérlő kiválasztására
jogosult által megjelölt személlyel és időtartamra lehet szerződést kötni.”
4.	§
Az Lt. 12. §-a a következő (4) bekezdéssel egészül ki:
„(4) A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt
kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer, vagy a szerződésben meghatározottak
szerint évente több alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül - ellenőrzi. A bérlő
arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles; ez a
rendelkezés megfelelően irányadó a rendkívüli káresemény, illetőleg a veszélyhelyzet
fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén.”
5.	§
Az Lt. 13. §-a helyébe a következő rendelkezések lépnek:
„13. § (1) A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek
karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek
viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a
karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével
kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.
(2)	Az (1) bekezdésben említett munkák elvégzése a szociális helyzet alapján bérbe adott,
és az állami lakás esetén a bérlőt terheli, a szerződés megkötésekor azonban a fizetendő lakbér
összegét ennek figyelembevételével kell megállapítani. Állami lakás esetén a felek ettől
eltérően is megállapodhatnak.
(3)	Ha a lakásban, a lakásberendezésekben, továbbá az épületben, az épület központi
berendezéseiben a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a
bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.
(4)	Az épület felújítása, illetőleg a vezetékrendszer meghibásodása miatt a lakáson belül
szükséges munkák elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.”
6.	§
Az Lt. 20. §-ának (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) A jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével a használati díj
emelhető. Ez a rendelkezés nem alkalmazható, ha a jogcím nélküli használó másik lakásra
tarthat igényt.”
4
7. §
Az Lt. 21. §-ának (1)-(3) bekezdései helyébe a következő rendelkezések lépnek:
„(1) A bérlő a lakásba más személyt - a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott
gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke kivételével - a bérbeadó írásbeli
hozzájárulásával fogadhat be.
(2)	Önkormányzati lakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja
házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, valamint szülőjét.
(3)	A bérlőtárs a lakásba más személyt - a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott
gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke kivételével - a másik bérlőtárs
írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.”
8.	§
Az Lt. 24. §-a kiegészül a következő (3) bekezdéssel:
„(3) A bérbeadó a felmondás jogát a 3.§ (3) bekezdésében meghatározott rendelkezések
alapján fennálló bérlőkijelölési, vagy bérlő-kiválasztási jog esetén e jog jogosultjának
kezdeményezése alapján, vagy - a jogosult egyidejű írásbeli értesítése mellett - önállóan
gyakorolja.”
9.	§
Az Lt. 26. §-ának (5)-(7) bekezdései helyébe a következő rendelkezések lépnek:
„(5) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést - ha a felek másképpen nem állapodtak
meg - írásban, cserelakás és a 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott okok
fennállása nélkül is felmondhatja a hónap utolsó napjára; a felmondási idő azonban nem lehet
rövidebb három hónapnál.
(6)	Önkormányzati, illetőleg állami lakás esetén a bérbeadó az (5) bekezdésben említett
cserelakás felajánlása nélküli felmondás jogát érvényesen nem gyakorolhatja.
(7)	A szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati lakás esetén az (1) bekezdés szerinti
felmondásra csak az épület (a benne lévő lakás) átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy
társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor.”
10.	§
Az Lt. 27. §-ának (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) Önkormányzati lakás esetén a pénzbeli térítés mértékét és fizetésének feltételeit
önkormányzati rendelet határozza meg.”
5
11. §
Az Lt. 29. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:
„29. § (1) A bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti; a
csereszerződést írásba kell foglalni.
(2)	Önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti-, vagy tulajdonjogára
cserélhető.
(3)	Önkormányzati lakás esetén a bérbeadói hozzájárulás megadását és a csereszerződés
érvényes megkötését megelőzően a bérbeadó - legalább 15 napos határidő megjelölésével -
jogosult a cserepartnertől kérni:
a)	a lakásbérleti szerződésének, illetőleg a lakásbérleti jogviszonya fennállását tanúsító
írásbeli nyilatkozatának,
b)	lakástulajdonra történő csere esetén a tulajdonában álló lakóingatlanra vonatkozó
tulajdoni lap 30 napnál nem régebbi hiteles másolatának
az iratokhoz történő benyújtását.
(4)	Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását,
ha a cserepartner a (3) bekezdésben említett kérést a megadott határidőn belül nem teljesíti,
vagy a benyújtott okiratok, illetőleg - szükség esetén - a cserelakás helyszínen történő
megtekintése alapján kétség merül fel a cserepartner lakásbérleti-, vagy tulajdonjogának
fennállása kérdésében.
(5)	Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható
meg, ha bármelyik cserélő fél
a)	egészségügyi ok;
b)	munkahely megváltozása;
c)	lényeges személyi körülményeinek, így különösen a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen
együttlakó személyek (21. §) számának megváltozása
miatt cseréli el a lakást, és a (4) bekezdésben említett indokok nem állnak fenn.
(6)	Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható
meg akkor sem, ha az (5) bekezdés a) vagy b) pontjában megjelölt indok a bérlővel állandó
jelleggel jogszerűen együttlakó személyek (21. §) esetében áll fenn.
(7)	A hozzájárulást az (5)-(6) bekezdésekben említett indokok fennállása esetén is meg kell
tagadni, ha a bérlőkijelölésre vagy az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztásra jogosult,
illetőleg az eltartó a cseréhez nem járul hozzá.”
12.	§
(1)	Az Lt. 32. §-ának (3) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(3) Ha a (2) bekezdésben említettek jogosultak a lakásbérleti jog folytatására, eltérő
megállapodásuk hiányában a lakásbérleti jogot a következő sorrend szerint folytatják: a bérlő
házastársa, gyermeke, befogadott gyermekének a gyermeke, továbbá a szülője.”
(2)	Az Lt. 32. §-ának (5) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(5) A bérlő halála esetén a bérlőkijelölési joggal érintett lakás bérleti jogát a
bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott személy folytathatja.”
6
13.	§
Az Lt. 33. §-ának (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) A lakás albérletbe adásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.”
14.	§
Az Lt. 34. §-át megelőző fejezet címe, és a 34. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:
/VI. Fejezet/
„Az önkormányzati, és az állami lakás lakbérének mértéke; a bérbeadó által nyújtott külön
szolgáltatás díja
34.	§ (1) Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét
a)	szociális helyzet alapján, vagy
b)	költségelven, vagy
c)	piaci alapon
történő bérbeadás figyelembe vételével önkormányzati rendelet állapítja meg.
(2)	A szociális helyzet alapján bérbe adott, illetőleg az állami lakás lakbérének mértékét a
lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a
lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, valamint a 10. §
rendelkezéseinek megfelelően a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatás
alapján, továbbá a 13.§ (2) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell meghatározni.
(3)	A szociális helyzet alapján történő bérbeadással érintett bérlők részére az önkormányzati
lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait - a szociális
igazgatásról és szociális ellátásokról szóló külön törvényben meghatározott, önálló ellátásként
nyújtható helyi lakásfenntartási támogatásra vonatkozó rendelkezések figyelembevételével -
az önkormányzat rendeletében kell megállapítani. A bérbeadó a jogosultság fennállását évente
felülvizsgálja és a feltételek megszűnése esetén a lakbértámogatás nyújtását megszünteti.
(4)	A költségelven bérbe adott lakás lakbérének mértékét a lakás (2) bekezdésben
meghatározott alapvető jellemzői, továbbá a 10.§ és a 13. § (1) bekezdés rendelkezései
alapján úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi
berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordítási megtérüljenek.
(5)	A piaci alapon bérbe adott lakás lakbérének mértékét a (4) bekezdésben foglaltak
figyelembe vételével úgy kell megállapítani, hogy az önkormányzat ebből származó bevételei
nyereséget is tartalmazzanak.
(6)	Ha a szociális helyzet alapján bérbe adott lakás esetén a bérlő (3) bekezdésben említett
önkormányzati lakbértámogatásra való jogosultsága megszűnik, a bérbeadó - a bérlő vagyoni
és jövedelmi helyzetének figyelembevételével - a fizetendő havi lakbér összegét az
önkormányzati rendelet szerinti magasabb lakbér-mértéknek megfelelően módosíthatja.”
7
15.	§
Az Lt. 36. §-ának (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) Az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség (a továbbiakban: önkormányzati helyiség)
bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit - az önkormányzati lakásokra
vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával - önkormányzati rendelet határozza meg; a
helyiségbér mértékét az önkormányzati rendelet nem szabályozhatja.”
16.	§
Az Lt. 37. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:
„37. § A helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával,
a bérleti jog szünetelésével, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával
kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az
irányadó.”
17.	§
Az Lt. 38. §-ának (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) A felek a helyiségbér összegében szabadon állapodnak meg.”
18.	§
Az Lt. 41. §-ának (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) Ha a bérlő a gazdasági társaságokról szóló külön törvény alapján társaságot, illetőleg a
szövetkezetekre vonatkozó külön törvény alapján szövetkezetet alapít, vagy a társaság
átalakul, a társaság, illetőleg a szövetkezet a jogutód.”
19.	§
Az Lt. 42. §-ának (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) A bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja,
elcserélheti, vagy a helyiséget albérletbe adhatja. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell
foglalni.”
20.	§
(1)	Az Lt. 43. §-ának (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) A bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést - ha a felek másként nem állapodtak
meg - cserehelyiség biztosítása, és a 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott esetek
8
fennállása nélkül is felmondhatja. A felmondási idő - eltérő megállapodás hiányában - egy
évnél rövidebb nem lehet.”
(2) Az Lt. 43. §-ának (3) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(3) A szerződésben vállalt kötelezettség alapján felajánlott cserehelyiség akkor megfelelő,
ha a bérlő az előző helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülmények között
folytathatja.”
21. §
(1)	Az Lt. 49. § (1) bekezdésének c) pontja helyébe a következő rendelkezés lép:
(1)	/Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az
állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg/
„c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában;”
(2) Az Lt. 49. §-ának (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) Társbérlet esetén a közösen használt lakóterületet az (1) bekezdés c) pontjában említett
arányban kell figyelembe venni.”
22.	§
Az Lt. 50. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:
„50. § Annak a bérlőnek a lakását, aki nyugdíjas, vagy a külön jogszabályokban
meghatározott nyugdíjszerű rendszeres szociális ellátásban részesül és az elővásárlási jogával
nem él, a szerződésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő írásbeli
hozzájárulásával lehet elidegeníteni.”
23.	§
Az Lt. 53. §-ának (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) Ha a lakást az e törvény alapján az arra jogosult vásárolja meg, részére - kérelmére -
legalább tizenöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Ha a jogosult kéri, a szerződés
megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb húsz százalékának egy összegben való
megfizetése köthető ki. Az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta
fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani.”
24.	§
(1)	Az Lt. 54. § (1) bekezdésének bevezető mondata helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) Az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján elővásárlási
joggal érintett lakások eladása esetén”
(2) Az Lt. 54. §-ának (3) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
9
„(3) Az önkormányzat rendeletében határozza meg az e törvény alapján elővásárlási joggal
nem érintett lakások eladásának feltételeit.”
25.	§
Az Lt. 57. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:
„57. § Az elővásárlási jog gyakorlása esetén a felek a szerződés megtámadásának jogáról
nem mondhatnak le, illetőleg a megtámadás jogát megerősítéssel nem zárhatják ki. Az e
tilalomba ütköző jognyilatkozat semmis.”
26.	§
Az Lt. 61. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:
„61. § Az elővásárlási joggal érintett önkormányzati, illetőleg állami lakás és helyiség
tulajdonjoga nem pénzbeli hozzájárulásként nem bocsátható gazdasági társaság vagy más, a
cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalany rendelkezésére.”
27.	§
Az Lt. a 64. §-ának rendelkezéseit követően kiegészül a következő új alcímmel és új 64/A-
D. §-okkal:
„INGATLANKÖZVETÍTÉS, INGATLANVAGYON-ÉRTÉKELÉS ÉS KÖZVETÍTÉS
64/A. § (1) Az ingatlanközvetítői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek
ellátásához szükséges az ingatlanok közvetítésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi
követelmények ismerete.
(2)	Az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül:
a)	Az ingatlanok (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára
szolgáló épülettel beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítésével,
b)	a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona
cseréjének közvetítésével,
c)	a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi
értékbecslésével, valamint
d)	az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és
előkészítésével
összefüggő feladatokat látja el.
64/B. § (1) Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység olyan önálló feladatkör,
amelynek ellátásához szükséges az ingatlan-értékelés és az ahhoz kapcsolódó vagyonértékű
jogok és vagyoni értékek, valamint az ebben kialakult piaci viszonyok gazdasági, műszaki és
jogi követelményeinek ismerete.
(2)	Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő a tevékenységi körén belül:
a)	az ingatlanpiac és az ingatlan jellemzőinek ismeretében az ingatlan (beépíthető telek,
illetőleg lakóépülettel, nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan)
hasznosítása szerinti értékek meghatározásával,
10
b)	az európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások
alkalmazásával,
c)	az értékelés formáinak és ezek változatainak alkalmazásával,
d)	az értékelésben közreműködő szakértők munkájának irányításával és ellenőrzésével,
e)	a megbízás szerinti feladatok elvégzésével és az eredmények teljes körű
dokumentálásával, valamint
f)	a hasznosítási, befektetői szándék megvalósulását és a megbízó érdekeinek
érvényesülését bemutató tanulmány elkészítésével
összefüggő feladatokat látja el.
64/C. §(1) Az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és
közvetítői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathatja, amelynek legalább egy
személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - természetes személy egyéni vállalkozó
esetén legalább egy alkalmazottja vagy segítő családtagja - a külön jogszabályban előírt
szakképesítéssel rendelkezik.
(2)	Nem láthat el üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és
közvetítői tevékenységet:
a)	akit a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítvány tanúsága szerint gazdasági vagy
vagyon elleni bűncselekmény miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek és a
büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
b)	aki az ilyen tevékenységtől eltiltó jogerős bírói ítélet hatálya alatt áll,
c)	az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen
tevékenységével összefüggésben keletkezett, jogerősen megállapított köztartozásának
nem tett eleget,
d)	az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
(3)	A szakképesítés megszerzését a szakképzettséget tanúsító állam által elismert
bizonyítvány átvételétől számított harminc napon belül e törvény rendelkezéseinek
megfelelően igazolni kell.
(4)	A természetes személy a szakképesítést tanúsító bizonyítványt, a hatósági erkölcsi
bizonyítványt, és a (2) bekezdés c) pontja szerinti nemleges köztartozásról szóló igazolást a
lakóhelye szerint illetékes megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzőjének, Pest
megyében a megyei önkormányzat főjegyzőjének, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat
főjegyzőjének köteles bemutatni; ennek alapján a megjelölt szervek vezetik az
ingatlanközvetítői, továbbá az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői névjegyzéket. A
névjegyzék vezetésének célja annak hiteles dokumentálása, hogy az abban szereplő
természetes személy rendelkezik a tevékenység végzéséhez a külön jogszabályban előírt
szakképesítéssel.
(5)	A (4) bekezdésben említett okiratokat a cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalany
esetén az illetékes cégbíróságnak kell bemutatni.
(6)	A (4)-(5) bekezdésben említett kötelezettség teljesítése nem mentesít a tevékenység
végzéséhez szükséges - a külön jogszabályokban előírt - más kötelezettségek teljesítése alól.
(7)	Ingatlanközvetítői tevékenység végzésére és a hozzá kapcsolódó ügyleti okiratok
elkészítésére - a forgalmi értékbecslés, illetőleg az ingatlanvagyon-értékelés kivételével - az
ügyvéd, feladatkörében a jogtanácsos az (1) bekezdésben említett szakképesítés nélkül is
jogosult.
64/D. § (1) A 64/C. § (4) bekezdésében említett névjegyzék a természetes személyazonosító
adatokat (név, születési hely, idő, anyja neve) lakcíme, az értesítési címet, továbbá a
szakképzettséget tanúsító bizonyítvány (oklevél) számát, kiadásának időpontját, a
11
bizonyítványt (oklevelet) kiállító intézmény megjelölését, valamint a szakmai tevékenység
megnevezését tartalmazza.
(2)	A névjegyzékbe vett természetes személy neve, értesítési címe, szakmai tevékenységének
megnevezése és a nyilvántartásba vétel száma nyilvános, amelyről bárki tájékoztatást kérhet.
A nyilvántartásban szereplő minden további adatról a bíróság részére tájékoztatást lehet adni;
a más - kívülálló - harmadik személy részére történő tájékoztatás megadásához az érintett
természetes személy írásbeli hozzájárulása szükséges.
(3)	A névjegyzékből törölni kell azt a természetes személyt:
a)	aki a megye közigazgatási területéről elköltözött,
b)	aki meghalt vagy a törlését kéri,
c)	akit gazdasági vagy vagyon elleni bűncselekmény miatt jogerősen szabadságvesztés
büntetésre ítéltek és a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól még
nem mentesült,
d)	aki az ilyen tevékenységtől eltiltó jogerős bírói ítélet hatálya alatt áll.”
28.	§
Az Lt. IX. Fejezetét követő alcímének helyébe a következő rendelkezés lép:
„Az önkormányzatokra vonatkozó külön rendelkezések”
29.	§
Az Lt. 81. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:
„81. § (1) Az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába
adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény (a továbbiakban: Övt.) alapján a Kincstári
Vagyonkezelő Szervezet, illetőleg a jogutódja vagyonkezelésében lévő lakások és e törvény
hatálybalépésekor bérbeadás útján hasznosított helyiségek bérletére, valamint az
elidegenítésükre a lakás, illetőleg a helyiség fekvése szerinti önkormányzat rendeletének
szabályait kell alkalmazni.
(2)	Ha az önkormányzat - e törvény alapján - rendeletet nem alkot, az (1) bekezdésben
említett szervnek a bérbeadói jogok gyakorlása és a bérbeadói kötelezettségek teljesítése
során, illetőleg elidegenítés esetén a lakás (helyiség) fekvése szerinti önkormányzat
véleményét előzetesen ki kell kérnie.
(3)	Az (1)-(2) bekezdések rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell az Egészségbiztosítási
Önkormányzat tulajdonából a Magyar Állam tulajdonába és az Országos Egészségbiztosítási
Pénztár vagyonkezelésébe került, bérbeadás útján hasznosított lakásokra és helyiségekre. ”
30.	§
Az Lt. 83. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:
„83. § (1) A bérbeadás útján hasznosított önkormányzati lakás és helyiség tulajdonjoga nem
pénzbeli hozzájárulásként nem bocsátható gazdasági társaság vagy más, a cégnyilvántartás
hatálya alá tartozó jogalany rendelkezésére.
12
(2)	Az önkormányzatok más önkormányzat tulajdonára fennálló, Övt-n alapuló elővásárlási
joga az önkormányzati lakásokra és a bérbeadás útján hasznosított önkormányzati
helyiségekre nem érvényesíthető.”
31. §
Az Lt. 84. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:
„84. § (1) Az önkormányzat képviselő-testülete dönthet arról, hogy a szociális helyzet
alapján történő bérbeadás érdekében évente lakásigénylési névjegyzéket készít. Az
önkormányzat a névjegyzék készítéséről hozott döntés esetén a lakásigénylés jogosultságát
alátámasztó szociális helyzetre vonatkozó személyes adatokat az érintett önkéntes
hozzájárulása alapján - az igénylés elbírálásáig, illetőleg a lakásbérleti szerződés
megszűnéséig - kezeli. A kérelmek befogadásának, a névjegyzékbe vételnek és a
névjegyzékbe vett igénylések teljesítésének eljárási szabályait az önkormányzati rendelet
állapítja meg; a kérelmek befogadásának feltételeként azonban ellenérték megfizetése nem
írható elő.
(2)	Az (1) bekezdés szerinti lakásigénylési névjegyzék készítése esetén a névjegyzékben
szereplő személyes adatok kezelésének szabályait - a személyes adatok védelméről és a
közérdekű adatok nyilvánosságáról szóló külön törvényben foglaltaknak megfelelően - az
önkormányzati rendelet határozza meg.”
32.	§
Az Lt. 86. §-át megelőző alcím, és az Lt. 86. §-ának (1) bekezdése helyébe a következő
rendelkezések lépnek:
„A fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatokra
vonatkozó külön rendelkezések
(1)	A fővárosi közgyűlés - e törvény keretei között - rendeletben határozza meg a kerületi
önkormányzatok tulajdonában lévő, szociális helyzet alapján bérbe adott lakásokra
vonatkozóan a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 63/A.§ b) pontjában
említett lakbér-megállapítás elveit.”
33.	§
Az Lt. 87. §-át megelőző alcím, továbbá az Lt. 87. §-a helyébe a következő rendelkezések
lépnek:
„Állami szervekre vonatkozó külön rendelkezések
87. § (1) Felhatalmazást kap a miniszter, hogy a minisztérium, illetőleg a felügyelete vagy
irányítása alá tartozó központi költségvetési szervek vagyonkezelésében lévő - e szervekkel
szolgálati, köztisztviselői, közalkalmazotti és egyéb munkaviszonyban, valamint más címen
foglalkoztatási jogviszonyban álló személyek elhelyezéséhez szükséges - lakásokra, illetőleg
13
helyiségekre (ideértve az e szerveket megillető bérlőkijelölési, vagy bérlő-kiválasztási jog
gyakorlását is), - e törvény keretei között - rendeletben határozza meg:
a)	a bérlők körét és a bérbeadás feltételeit;
b)	az állami lakásra (helyiségre) a szerződés megkötésekor a Ptk. rendelkezéseinek
megfelelő óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit;
c)	a bérlőtársi jogviszony létesítésének feltételeit;
d)	a lakáshasználati díj emelésének mértékét és feltételeit;
e)	a bérlő által befogadható személyek körét és a befogadás feltételeit;
f)	a tartási szerződéshez való hozzájárulás feltételeit;
g)	a lakáscseréhez (a helyiség bérleti jogának cseréjéhez, átruházásához) történő
hozzájárulás feltételeit;
h)	a lakásban visszamaradó személy elhelyezésére történő kötelezettségvállalás feltételeit;
i)	a bérlő halála esetén a bérlőkijelölési joggal érintett lakás, továbbá az állami lakás
bérleti jogának folytatására jogosultak körét és feltételeit;
j) az albérletbe adáshoz való hozzájárulás feltételeit;
k) az állami lakás bérének mértékét, illetőleg a lakbér megállapításának feltételeit;
l) az állami lakás (helyiség) elidegenítésének szabályait;
m) a lakás (a bérlőkijelölési joggal érintett helyiség) elidegenítéséhez való hozzájárulás
feltételeit.
(2) Az (1) bekezdés a), g), h) és m) pontjában foglaltakat a fennálló bérlő-kiválasztási jog
esetén megfelelően alkalmazni kell.
(3)	A művelődési és közoktatási miniszter, illetőleg jogutódja a műteremlakásra vonatkozó
bérlőkijelölési jog gyakorlásának feltételeit - e törvény keretei között - rendeletben határozza
meg.”
34.	§
Az Lt. a 88. § rendelkezéseit követően kiegészül a következő új alcímmel és új 88/A. §-sal:
„Az otthonházakra vonatkozó rendelkezések
88/A. §. § (1) A bérlő a nyugdíjasok házában lévő lakásba - a házastársa kivételével - más
személyt állandó jelleggel a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be.
(2)	Ha a nyugdíjasok házában lévő lakásra fennálló szerződést a bérlő felmondja és a lakást
üresen, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadja, pénzbeli
térítésre tarthat igényt, vagy részére legalább olyan lakást kell bérbe adni, amilyet a
nyugdíjasok házába költözésekor a bérbeadónak átadott.
(3)	A bérlő a garzonházban lévő önkormányzati lakásba, illetőleg a szobabérlők házában
lévő önkormányzati tulajdonú lakrészbe a házastársa és kiskorú gyermeke kivételével más
személyt állandó jelleggel a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat el.”
35.	§
Az Lt. 90/A. § (2) bekezdésének első mondata helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének elrendelésével kapcsolatos kérelem
ügyében a jegyző a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló
külön törvény alapján jár el.”
14
36.	§
Az Lt. 91. §-ának (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) E törvény hatálybalépését követően a lakás és más - nem lakás céljára szolgáló -
helyiség vagy ezek egy részének, továbbá az épület közös használatra szolgáló helyiségének
vagy területének kiürítésével, átadásával, használatával kapcsolatos határozatok
végrehajtására - a jegyző 90/A.§-on alapuló határozatának kivételével - a bírósági
végrehajtásról szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.”
37.	§
Az Lt. a 91. § rendelkezéseit követően kiegészül a következő új alcímmel, és új 91/A. §-sal:
„Értelmező rendelkezések
91/A. § E törvény alkalmazásában:
1.	Lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a
a)	helyiségei;
b)	közművesítettsége;
c)	melegvíz-ellátása; és
d)	fűtési módja
alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort
nélküli) sorolható.
2.	Összkomfortos az a lakás, amely legalább
a)	12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel (ennek
hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló
szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), fürdőhelyiséggel és WC-vel;
b)	közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvízelvezetéssel);
c)	melegvíz-ellátással (táv-, tömb-, egyedi központi, etage melegvíz-ellátással,
villanybojlerrel, gáz vízmelegítővel) és
d)	központos fűtési móddal (táv-, egyedi központi vagy etage fűtéssel)
rendelkezik.
3.	Komfortos az a lakás, amely legalább
a)	12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel (ennek
hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló
szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), fürdőhelyiséggel és WC-vel;
b)	közművesítettséggel;
c)	melegvíz-ellátással és
d)	egyedi fűtési móddal (szilárd- vagy olajtüzelésű kályhafűtéssel, elektromos hőtároló
kályhával, gázfűtéssel)
rendelkezik.
4.	Félkomfortos az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de
legalább
a)	12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel (ennek
hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló
szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), továbbá fürdőhelyiséggel vagy WC-vel;
b)	közművesítettséggel (legalább villany- és vízellátással) és
c)	egyedi fűtési móddal
rendelkezik.
15
5.	Komfort nélküli az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek nem felel meg,
de legalább
a)	12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel (ennek
hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló
szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), WC használatával és
b)	egyedi fűtési móddal rendelkezik, valamint
c)	a vízvétel lehetősége biztosított.
6.	Szükséglakás az olyan helyiség (helyiségcsoport), amelynek (amelyben legalább egy
helyiségnek)
a)	alapterülete hat négyzetmétert meghaladja;
b)	külső határoló fala legalább tizenkét centiméter vastag téglafal, vagy más anyagból épült
ezzel egyenértékű fal;
c)	ablaka vagy üvegezett ajtaja van; továbbá
d)	fűthető; és
e)	WC használata, valamint a vízvétel lehetősége biztosított.
7.	A lakás helyiségei általában
a)	a lakóhelyiségek: lakószoba, félszoba, hálófülke, hall, étkező, lakóelőtér;
b)	a főzőhelyiségek: konyha, főzőfülke;
c)	az egészségügyi helyiségek: fürdőhelyiség (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozófülke), WC;
d)	a közlekedési helyiségek: előszoba, előtér, zárt veranda, átjáró, belépő (szélfogó);
e)	tárolóhelyiségek: éléskamra (lomkamra), öltöző (garderobe).
8.	Lakószoba az a lakóhelyiség, amelynek
a)	alapterülete a 12 négyzetmétert meghaladja;
b)	külső határoló fala legalább 25 cm vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel
egyenértékű fal;
c)	ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik;
d)	melegpadlója van; továbbá
e)	fűthető; végül
f)	legalább egy kétméteres - ajtó és ablak nélküli - falfelülettel rendelkezik.
9.	Félszoba az a lakóhelyiség, amelynek alapterülete 6 négyzetméternél nagyobb, de nem
haladja meg a 12 négyzetmétert és megfelel a 8. b-f. pontokban meghatározott
követelményeknek.
10.	Két- vagy többlakásos házingatlanban
a)	a közös használatra szolgáló helyiségek általában: a mosókonyha, a szárítóhelyiség, a
közös fürdőszoba, a közös mosdó, a közös WC, a gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiség, a
közös pince- és padlástérség (a pince- és padlásrekeszek kivételével) az épületben levő
lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatához szükséges
mértékben;
b)	a közös használatra szolgáló területek általában: a kapualj, a lépcsőház, a folyosó, a
függőfolyosó az épületben levő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek
megközelítéséhez és rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben, továbbá az
épülethez tartozó udvarnak, kertnek az egy építési telek nagyságát meg nem haladó része.
11.	A lakáshoz tartozó helyiségek általában: a tüzelőtároló (fáskamra, pincerekesz),
padlásrekesz.
12.	Nem lakás céljára szolgáló helyiség az, amely kizárólag ipari, építőipari,
mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi,
rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági
célra szolgál.
16
13.	Jogcím nélküli az, aki a lakást (helyiséget) a bérbeadónak - bérlőkijelölési, vagy bérlő-
kiválasztási jog fennállása esetén e jog jogosultjának - a hozzájárulása vagy a vele való
megállapodás nélkül használja.
14.	Műteremlakás: az e törvény 87.§-ának (3) bekezdésében foglalt felhatalmazás alapján
kiadott miniszteri rendeletben meghatározott lakás.
15.	Műemléképületben lévő lakás: a külön jogszabályok alapján műemléknek nyilvánított
épületben lévő lakás.
16.	A lakásberendezések általában a következők:
a)	főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.);
b)	a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.);
c)	melegvízellátó berendezés (gáz vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha);
d)	egészségügyi berendezés (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály,
WC-csésze stb., a hozzá tartozó szerelvényekkel);
e)	a szellőztetőberendezés (páraelszívó stb.);
f)	a beépített bútor (ruhásszekrény, konyhaszekrény stb);
g)	a redőny, vászonroló, napvédő függöny;
h)	a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke;
i)	a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak.
17.	Az épület központi berendezései általában a következők:
a)	a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel,
ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is;
b)	a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban
levő vezetékszakaszt is;
c)	az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő
vezetékszakaszt is;
d)	a több lakást szolgáló szellőztetőberendezés;
e)	a központi antenna az erősítőberendezéssel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és
csatlakozóaljat is;
f)	a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal;
g)	a személy- és teherfelvonó;
h)	a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés;
i)	a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel;
j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére,
illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.
18.	A külön szolgáltatások körébe tartozik különösen:
a)	a vízellátás és csatornahasználat (szennyvízelszállítás) biztosítása;
b)	a felvonó használatának biztosítása;
c)	a kapunyitás;
d)	a központifűtés és melegvíz-ellátás;
e)	a közös használatra szolgáló helyiségekben lévő olyan berendezések használata, amelyek
egyedi fogyasztása mérhető;
f)	a rádió- és televízióadók vételének biztosítása.
19.	Gyermek: a vérszerinti, az örökbefogadott, a mostoha-, és nevelt gyermek.
20.	Szülő: a vérszerinti, az örökbefogadó, a mostoha-, és nevelőszülő.
21.	Elővásárlásra jogosult: az e törvény 49.§ (1) bekezdésében, az 58.§ (1) bekezdésében,
továbbá az 59.§-ban meghatározott személy.”
17
38.	§
Az Lt. 2. számú melléklete helyébe e törvény melléklete lép.
Átmeneti rendelkezések
39.	§
A nem önkormányzati és a nem állami lakásra 2006. március 31. napját megelőzően létrejött
lakásbérleti jog, illetőleg albérleti jogviszony esetében a bérleti, illetőleg az albérleti
szerződés érvényességéhez nem szükséges a szerződés írásba foglalása.
40.	§
Ha a szükséglakásra fennálló lakásbérleti szerződés megszűnik, azt ismételten, lakás céljára
bérbe adni nem lehet.
41.	§
A nem önkormányzati és a nem állami lakásra 1994. január 1. napját megelőzően határozatlan
időre létrejött szerződést a bérbeadó cserelakás és a 24. § (1) bekezdésének a)-d) pontjaiban
meghatározott okok fennállása nélkül is írásban felmondhatja a hónap utolsó napjára, ha ezt a
felek a szerződésben kikötötték. Eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet
rövidebb három hónapnál.
42. §
A bérlő az önkormányzati lakás- és helyiségbérleti szerződés felmondása esetén - ha
cserelakásra, cserehelyiségre nem jogosult - igényt tarthat a szerződés megkötésekor hatályos
jogszabályok alapján befizetett lakásépítési hozzájárulás, igénybevételi díj, illetőleg
használatbavételi díj összegének a visszafizetésére. A visszafizetést az igényléstől számított 8
napon belül annak a szervnek (jogutódjának) kell teljesítenie, amelyet a befizetett díj
jogszabály alapján megilletett.
43.	§
(1)	A vételi jog fennállása kérdésében induló, illetőleg folyamatban lévő bírósági eljárás
során, a jogvita keletkezésekor hatályos jogszabályokat kell alkalmazni.
(2)	A vételi jog alapján - az e jog gyakorlása során hatályos jogszabályok alkalmazásával -
létrejött adásvételi szerződésekre az 57.§ rendelkezései megfelelően irányadók.
44.	§
Az e törvény hatályba lépését megelőzően megszerzett ingatlanközvetítői szakképzettség
esetében, a törvény hatályba lépésekor az ingatlanközvetítői névjegyzékben szereplő
természetes személynek a névjegyzékbe vételt ismételten nem kell kérnie, illetőleg a
cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalanynak a szakképzettség megszerzését ismételten
nem kell igazolnia.
18
Hatálybalépés
45. §
(1)	Ez a törvény - a (4) bekezdésben foglalt kivétellel - 2006. március 31. napján lép
hatályba.
(2)	E törvény 3. § (1)-(2) bekezdéseit, az 5. §-ával módosított Lt. 13. § (1) bekezdését és 13.
§ (2) bekezdése második mondatát, továbbá az önkormányzati helyiség vonatkozásában a
20.	§ (1) bekezdését, valamint a 23. § rendelkezéseit a törvény hatálybalépését követően
létrejött új szerződések esetében kell alkalmazni.
(3)	E törvény 11. §-ával módosított Lt. 29. § (3)-(5) bekezdéseinek rendelkezéseit a törvény
hatálybalépését követően a lakáscseréhez kért bérbeadói hozzájárulások esetében kell
alkalmazni.
(4)	E törvény 27. §-ával beiktatott Lt. 64/C-D. §-ainak az üzletszerűen végzett
ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységre vonatkozó rendelkezései 2006.
szeptember 1. napján lépnek hatályba.
(5)	E törvény hatályba lépésével egyidejűleg az Lt. 41. §-a (1) bekezdésének, a 43. §-a (2)
bekezdésének, a 45-48. §-ainak, az 55. §-a (2) bekezdésének, a 66-67. §-ainak, a 69-74.
§-ainak, a 76. §-a (2)-(4) bekezdésének, a 77-78. §-ainak, a 94. §-a (7)-(10)
bekezdéseinek rendelkezései hatályukat vesztik.
(6)	Az e törvény alkalmazásához szükséges önkormányzati rendeletet az Lt. 3. számú
mellékletében meghatározottakra tekintettel úgy kell felülvizsgálni és - az Lt. 3. § (1)-(2)
bekezdése, 13. § (1)-(2) bekezdése, 34. §-a, 53. § (1) bekezdése, 84. § (1)-(2) bekezdése,
továbbá a 86. § (1)-(2) bekezdése rendelkezéseinek figyelembevételével - módosítani,
hogy a módosított rendelet 2006. március 31. napján hatályba lépjen.
(7)	A miniszter az Lt. 87. §-ának rendelkezései alapján a bérleti és az elidegenítési rendeletet
felülvizsgálja és úgy módosítja, hogy a módosított rendelet 2006. március 31. napján
hatályba lépjen.
(8)	E törvény hatályba lépésével egyidejűleg hatályát veszti az árak megállapításáról szóló
1990. évi LXXXVII. törvény mellékletének B) Szolgáltatások cím alatti táblázatából a
714-11-01 Szolgáltatásszám alatti „Települési önkormányzat tulajdonában lévő lakások
bére” megnevezésű szolgáltatás, valamint a 714-11-01 Szolgáltatásszámú „A
magántulajdonban lévő lakásra 1989. január 1-je előtt létrejött vagy azt folytató bérleti
jogviszony keretében hasznosított lakás bére, ha arra a lakásra korábban kiköthető lakbér
a kétszerese volt az állami tulajdonú lakás lakbérének” megnevezésű szolgáltatás és a
hatósági ár megállapítójaként megjelölt „a települési önkormányzat képviselő-testülete”
szövegrész.
(9)	E törvény hatályba lépésével egyidejűleg hatályát veszti az ingatlanközvetítésről szóló
49/1982. (X. 7.) MT rendelet, az ezt módosító 91/1988. (XII. 22.) MT rendelet és a
17/1990. (I. 31.) MT rendelet, továbbá az ingatlanközvetítésről szóló 49/1982. (X. 7.) MT
rendelet végrehajtására kiadott 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet és az ezt módosító
8/1990. (II. 1.) BM rendelet és a 46/1997. (VIII. 14.) BM rendelet.
46. §
Módosuló jogszabály
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény a következő 183/A. §-sal egészül ki:
19
„ 183/A.§ (1) A bérbeadó a határozott időre kötött lakás- és más - nem lakás céljára szolgáló -
helyiségbérleti szerződés esetén a meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti a
183. §-ban meghatározott rendelkezések alkalmazását, ha a kérelem benyújtásával
egyidejűleg igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. A kiürítés iránti
kérelem benyújtására nyitva álló határidő jogvesztő.
(2)	Az (1) bekezdés szerinti eljárás során is alkalmazni kell a 182/A. § rendelkezéseit azzal,
hogy az ingatlan a kiürítés elhalasztása szempontjából nem minősül önkényesen elfoglalt
lakásnak.”
20
Melléklet a 2005. évi ....törvényhez
„2. számú melléklet
Az l993. évi LXXVIII. törvényhez
Az önkormányzat bérleti, illetőleg elidegenítési rendeletének tartalma
Az önkormányzat - e törvény keretei között - rendeletben határozza meg:
a)	a lakás bérbeadásának feltételeit /3. § (1)-(2) bekezdés, 84. § (1)-(2) bekezdés/,
b)	a bérlőtársi szerződés megkötésének, továbbá a lakásban maradó társbérlő részére a
megüresedett társbérleti lakrész bérbeadásának feltételeit /4. § (3) bekezdés, 5. § (3)
bekezdés/,
c)	a felek megállapodásának tartalmát a bérbeadó jogai és kötelezettségei vonatkozásában
/19. §; 9. § (1) bekezdés, 10. § (2) bekezdés, 15. §, 17. § (2) bekezdés, 18. § (1)
bekezdés/,
d)	a lakáshasználati díj emelésének mértékét és feltételeit /20. § (3) bekezdés/,
e)	a bérlő által a lakásba befogadható személyek körét és a befogadás feltételeit /21. § (6)
bekezdés/,
f)	a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén a másik lakás
bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítés mértékére és megfizetésére vonatkozó
szabályokat /23. § (3) bekezdés/,
g)	a cserelakás felajánlása helyett - megállapodás alapján - fizethető pénzbeli térítés
mértékét és feltételeit /27. § (2) bekezdés/,
h)	az elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit, ideértve az elhelyezésre jogosultak
személyi körének és jövedelmi, vagyoni helyzetének szabályozását is /31. § (2)
bekezdés/,
i)	a lakás egy részének albérletbe adásához való hozzájárulás feltételeit /33. § (3)
bekezdés/,
j) a lakbérnek a bérbeadás jellege - szociális, költségelvű, vagy piaci alapú bérlet -
szerint differenciált mértékét /13. § (1)-(2) bekezdés, 34. § (1)-(2) és (4)-(5)
bekezdések, a fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatok tekintetében továbbá a
86. § /,
k) a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait /34. § (3) és
(6)	bekezdések/,
21
l) a bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatás díját, ha azt a bérbeadónak nem másik
jogszabály alapján kell megállapítania /35. § (2) bekezdés; 91/A. § 18. pont/,
m) a lakásokra vonatkozó rendelkezések megfelelő alkalmazásával, a helyiség
bérbeadásának és a bérbeadói hozzájárulásnak a feltételeit /36. § (2) bekezdés/,
n) a helyiség bérleti jogának cseréjéhez, illetőleg átruházásához történő bérbeadói
hozzájárulás feltételeit /42. §/,
o) a törvény alapján elővásárlási joggal érintett lakások vételárának mértékét és
megfizetésének feltételeit /54. § (1)-(2) bekezdés, figyelemmel a 49. § és az 52-53. §-
ok rendelkezéseire is/, valamint a törvény alapján elővásárlási joggal nem érintett
lakások eladásának feltételeit /54. § (3) bekezdés/,
p) a törvény alapján elővásárlási joggal érintett helyiségek vételárának mértékét és
megfizetésének módját, feltételeit /58. § (1)-(2) bekezdés/, valamint a törvény alapján
elővásárlási joggal nem érintett helyiségek eladásának feltételeit /58. § (3) bekezdés/,
q) a lakások elidegenítéséből származó bevételek felhasználásának részletes szabályait
/62/B. § (2) bekezdés, a fővárosi önkormányzat tekintetében továbbá a 63. § (3)
bekezdés/,
r) a szociális intézményből elbocsátott személy részére a másik lakás bérbeadásának
feltételeit /68. § (2) bekezdés/,
s) az önkormányzat költségvetési szervének (vállalatának) saját feladataihoz biztosított
önkormányzati helyiség és lakás bérbeadására történő felhatalmazást, illetőleg a
bérbeadás feltételeit /80. §(1)-(2) bekezdések/.”
22
INDOKOLÁS
a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó
egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény módosításáról szóló
törvényjavaslathoz
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS
A Lakástörvény módosítása eleget tesz a 71/2004. (VI. 22.) OGY határozat V/8. pontjában és
az ennek alapján kiadott 2184/2004. (VII. 21.) Korm. határozat 26/c. pontjában megjelölt - az
önkormányzatok részére az ún. lakásmaffia tevékenység visszaszorítását, valamint az
önkormányzatok tulajdonosi joggyakorlását segítő - részletesebb törvényi szabályok
kialakítására vonatkozó feladatoknak.
Ezen túlmenően, a tervezet a Lakástörvény hatályba lépése óta eltelt több mint 10 év alatt
bekövetkezett társadalmi-gazdasági változásokhoz igazodó és ebből adódóan nem csak az
önkormányzati lakásokra irányadó új szabályokat, valamint egyes rendelkezések idejétmúlttá
válása miatt szükséges további módosításokat illetve hatályon kívül helyező rendelkezéseket
is tartalmazza.
RÉSZLETES INDOKOLÁS
Az 1-4. §-okhoz
(a lakásbérlet létrejötte, a lakásban történő bentlakás, a lakáshasználat és a szerződéses
kötelezettségek teljesítésének ellenőrzése)
A tervezet nem csak az önkormányzati és az állami lakások, hanem minden más lakás
bérletére, továbbá az albérletre (tervezet 13. §) is, kötelezővé teszi a szerződés írásba
foglalását azzal az átmeneti szabállyal, hogy az új rendelkezések hatályba lépését
megelőzően már szóban, vagy ráutaló magatartással az egyéb (a korábbi „magán”-) tulajdoni
formákra létrejött bérleti szerződéseket érvényesnek kell tekinteni. A gyakorlati élet
tapasztalatai egyértelműen igazolják, hogy mindkét szerződő fél számára a jogbiztonságot, a
későbbi jogviták gyors és eredményes rendezését csak az írásban megkötött szerződések
szolgálhatják. A kötelező írásbeliség általánossá tétele hozzájárul a lakásmaffia-tevékenység
visszaszorításához is. Az új szerződésekre vonatkozó kötelező írásbeliség alkalmazása nem
jelent problémát, mert már a Lakástörvény 1994. január 1-jén életbe lépett új rendelkezései
miatt, az egyéb tulajdoni formákra nézve a ma még nem kötelező írásba foglalás
nagymértékben elterjedt.
A tervezet - elfogadva a széles körben jelzett igényeket - lehetővé teszi, hogy a nem szociális
jelleggel bérbe adott önkormányzati lakás esetén a helyi rendelet a Ptk. szerinti óvadék
kikötésének lehetőségét és feltételeit szabályozza, és ugyanilyen lehetőséget ad a
minisztereknek az állami lakások tekintetében [erre ma csak az egyéb tulajdoni formáknál van
mód]. Ezáltal az önkormányzati és az állami lakás bérbeadója is, számottevően nagyobb
garanciát kap a hiányzó lakbér, illetve a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas
állapotának helyreállításához szükséges költségek megtérülésére. A szociális helyzet alapján
bérbe adott önkormányzati lakásnál azonban a rászoruló családok terhére a több-tízezer
forintos (esetenként ennél is magasabb összegű) óvadék megfizetésének kötelezettsége még
nem írható elő; az ő tekintetükben a tervezet szerinti alacsony lakbér-mértéket és lakbér-
támogatási rendszert továbbra is működtetni kell.
23
A tervezet lehetőséget ad az önkormányzatoknak és állami lakás esetén a minisztereknek arra,
hogy rendeletükben szabályozzák, és ilyen szabályozás esetén a lakásbérleti szerződésben
meghatározzák a lakásban való életvitel szerű bentlakás kötelezettségét. Ennek alapján a
jövőben ugyanúgy élhet az önkormányzati, vagy az állami lakás bérbeadója - a szerződés
fennállása alatt a lakásban történő bentlakás kötelezettségének megszegése esetén - a törvény
24.§ (1) bekezdés b) pontja szerinti rendkívüli felmondás jogával, mint az egyéb tulajdonnál a
szerződésben kikötött ilyen feltétel esetén. A jogbiztonságot szolgálja a két hónapot
meghaladó távollét előzetes írásbeli bejelentésének kötelezettsége, továbbá a bejelentett
távollét, illetőleg a menthető okból elmulasztott bejelentés esetén a felmondás tilalma.
A hatályos törvény nem tartalmazza a lakás rendeltetésszerű használatának ellenőrzésére
vonatkozó szabályokat, ami elsősorban az önkormányzati lakások „átjátszására”, a
lakásbérleti jog - egyébként törvényellenes - „eladására”, számtalan visszaélésre adott
alkalmat. Az új szabályok értelmében a bérbeadó a törvény rendelkezése alapján évente
legalább egy alkalommal - illetőleg a bérleti szerződésben történt kikötés esetén ennél
gyakoribb időszakonként - ellenőrzi a használatot és a szerződéses kötelezettségek
teljesítését. Az önkormányzatnak (állami tulajdon esetén a miniszternek) erre külön rendeleti
szabályokat nem kell alkotnia. A bérbeadó saját érdekét szolgáló évente legalább egyszeri
ellenőrzés törvényi előírása, illetve a szerződésben a mindkét fél által tisztázott gyakoribb
időszakonkénti (pl. negyedéves, féléves) ellenőrzés a bérbeadó kellő időben történő
joggyakorlására, és a visszaélések megakadályozására ad módot. A bérlőnek a lakásba történő
bejutást arra alkalmas - tehát a mindkét félnek megfelelő - időben biztosítania kell és az
ellenőrzést tűrni köteles, azonban őt szükségtelenül háborítani nem lehet; e szabályok
megfelelően irányadók a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet miatt a lakáson belül
szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén. Ennek alapján, ha pl. a lakáson belüli
vízvezeték hibája a másik lakásban, vagy/és az épület közös részein kárt okoz, a bérlő nem
akadályozhatja meg a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzését.
Az 5-7. §-okhoz és a 14. §-hoz
(a lakáson belüli feladatok elvégzése; az önkormányzati, és az állami lakások lakbérének
mértéke; a használati díj emelése; a befogadásra és jogviszony-folytatásra vonatkozó
hozzátartozói kör pontosítása)
A lakásbérlet lényege, hogy a bérbeadónak nem csak az épülettel, a közös területekkel,
helyiségekkel és az épület-berendezésekkel kapcsolatban vannak kötelezettségei, hanem a
lakáson belül a rendeltetésszerű használat során felmerülő lakásberendezései tárgyak, és a
burkolatok, nyílászárók karbantartásáról, javításáról, pótlásáról, cseréjéről is neki kell
gondoskodnia. A magyar lakásbérleti rendszer ezzel szemben - még a rendszerváltást
megelőzően - úgy alakult át, hogy a jogi szabályozás, a központilag alacsonyan tartott
lakbérek miatt, a lakáson belüli feladatokat teljes egészében a bérlőre hárította. Olyan helyzet
alakult ki ez által, mintha a bérlő a lakás tulajdonosa lenne.
E helyzet megváltoztatásának első lépése volt, hogy a törvény 1994. január 1-től fenntartotta
ugyan főszabályként - az általánosan jellemző jövedelmi-vagyoni viszonyok miatt - a
lakáson belüli feladatok bérlőre hárítását, azonban lehetővé tette a szerződésben az ettől
eltérő megállapodást. Az eltérő megállapodás lehetősége az egyéb tulajdonnál a konkrét
szerződés kérdése, amellyel a felek jelentős része a gyakorlatban ma is él. Önkormányzati
lakás esetén az eltérő megállapodás létrejöttének törvényi feltétele, hogy a helyi rendeletben
az önkormányzat a lakbér mértékét - a bérbeadó által a lakáson belüli feladatok vállalása és a
költségek megtérülése céljából - magasabb mértékben meghatározza. Erre azonban
kifejezetten a nem szociális jellegű bérleteknél van (és egyelőre még a jövőben is ezeknél
24
lesz) lehetőség, mert csak a magasabb jövedelmű családok képesek a magasabb lakbért
megfizetni.
A változtatás következő lépése, hogy a tervezet szerint főszabályként a bérbeadó és a bérlő
megállapodása az irányadó az említett lakáson belüli feladatok elvégzésére, illetőleg az e
munkákkal járó költségek viselésére. Az ilyen megállapodás hiányában a kisebb
(karbantartással és felújítással járó) kiadások a bérlőt, a nagyobb (pótlással és cserével
kapcsolatos) költségek a bérbeadót terhelik; ez a szabályozás összhangban van a Ptk. 427.§
(1)	bekezdésében meghatározott dologbérletre vonatkozó rendelkezéssel.
Az új főszabály alól kivételt képez a szociális helyzet alapján bérbe adott, és az állami lakás,
amelyeknél a bérlő viseli a lakáson belüli költségeket, de a lakbér összegét ennek figyelembe
vételével kell megállapítani. A tervezet állami lakás esetén módot ad az új főszabály szerinti
megállapodás megkötésére is, mert az állami lakás bérlőjének sok esetben a szociálisan
rászorulókhoz képest kedvezőbbek a jövedelmi-vagyoni körülményei, mely alapján képes a
magasabb lakbér megfizetésére.
Az önkormányzati és az állami lakás esetén, a lakáson belüli költségeknek a lakbér
mértékében történő figyelembe vételéhez a 34.§ részletes szabályokat ad.
A 34.§ (2) bekezdése tartalmazza a szociális helyzet alapján bérbe adott, és az állami lakás
lakbér-mértékénél irányadó szempontokat, ideértve állami lakásnál az eltérő megállapodás
alapjául szolgáló magasabb lakbér-mérték szabályozásának lehetőségét is.
A 34.§ (4)-(5) bekezdései tartalmazzák a nem szociális helyzet alapján létrejött
szerződéseknél a felek megállapodása alapján a bérbeadó lakással, lakásberendezésekkel
kapcsolatos ráfordításainak illetve a nyereségnek a figyelembe vételét.
Továbbra is általános (minden tulajdonformára irányadó) rendelkezés, hogy a bérlőt nem
terhelhetik azok a lakáson belüli költségek, amelyek az épület felújításából illetve a
vezetékrendszer meghibásodásából adódnak. Ezzel párhuzamosan lényeges annak törvényi
szabályozása, hogy minden esetben a bérlő köteles helytállni azokért a károkért, amelyek a
saját vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt keletkeztek a lakáson belül vagy az
épület más részein.
A tervezet az új alcím megfogalmazásával egyértelművé teszi, hogy a törvény kizárólag az
önkormányzati és a 87.§-ban említett állami lakások lakbér-mértékére tartalmaz
keretszabályokat, mert minden más esetben a fizetendő lakbér szabad megállapodás tárgya.
Az új lakbér-szabályok elsődlegesen az önkormányzatok eredményesebb lakásgazdálkodását
segítik, amelyek egyúttal az időközben bekövetkezett társadalmi-gazdasági körülményekhez
igazodnak.
A tervezet nem változtat azon az alapelven, hogy az önkormányzati és az állami lakások
lakbére - ellentétben az egyéb tulajdonú lakásokkal, és (tulajdonformától függetlenül) a nem
lakás céljára szolgáló helyiségekkel - a jövőben sem lehet „szabad megállapodás” tárgya. A
szociálisan rászoruló családokról történő gondoskodás feladatának teljesítése mellett, a nem
szociális jellegű elhelyezéseknél is a helyi lakásgazdálkodási célokat kell elérni
(munkahelyteremtéshez kapcsolódva a településen más módon lakáshoz jutni nem képes
dolgozók időleges vagy végleges letelepítése, stb.). Így a fizetendő lakbérnek illetve a lakbér
változásainak - a helyi lakásgazdálkodási célok alapján az elhelyezések meghatározott bérlői
körhöz kötöttsége miatt - a leendő bérlők számára kiszámíthatónak kell lenniük.
Mindezekre tekintettel a tervezet meghatározza a szociális, a költségelvű, és a piaci
lakbérmérték önkormányzati rendeleti szabályozásához irányadó szempontokat, világossá
téve, hogy a lakbérek mértéke a bérbeadás jellege szerint differenciálható.
Kifejezetten a gazdasági körülményekből adódik, hogy az önkormányzatoknak a szociális
helyzetük miatt rászoruló családok tekintetében a lakásra - jelenleg még - alacsony (a törvény
10.§-a szerinti épület-üzemeltetési és karbantartási költségeket tartalmazó) lakbérmértéket
25
kell szabályozniuk, mert a költségelvű, vagy a piaci lakbér megfizetéséhez elegendő
támogatási forrással az önkormányzatok még nem rendelkeznek.
A tervezet egyértelművé teszi azt is, hogy a költségelvű és a piaci bérlet esetén a lakbérben a
lakáson belüli feladatok bérbeadó által történő elvégzésének költségei jelentik a szociális
bérlethez képest azt a többletet, ami a lakbérben érvényesíthető, illetve ami piaci bérletnél
nyereség beszámítására is módot ad.
Továbbra sem változik azonban, hogy - függetlenül a bérbeadás jellegétől - a rendeletben
megállapított, a konkrét lakásra vonatkozó lakbérmérték szerint havi lakbér összege kizárólag
a helyi rendelet módosítása esetén változtatható, illetve emelhető. Ez azt jelenti, hogy például
a piaci bérletre irányadó összkomfortos 800 Ft/négyzetméter lakbérmérték szerint egy 50
négyzetméteres lakásra fizetendő havi 40 ezer forintos lakbérre a pályázati kiírás esetén
licitáltatni nem lehet, illetve ettől az összegtől a bérbeadó és a bérlő megállapodással sem
térhet el. Az eltérés csak a helyi rendelet módosítása esetén, a szabályozott új lakbérmérték
alapján történhet meg a szociális, a költségelvű és a piaci lakbérnél egyaránt.
Ezek a rendelkezések megakadályozzák az olyan - téves értelmezésen alapuló - törvénysértő,
de a gyakorlatban többször (a közelmúltban is) tapasztalt „megoldásokat”, melyek a pályázati
licitálás vagy a közvetlen megegyezés alapján lényegében az önkormányzati lakbért szabad
megállapodás tárgyává teszik, kiszolgáltatva ezzel a bérlőket az előre nem kiszámítható
lakbérek megfizetése tekintetében.
A tervezet új eleme annak kimondása, hogy a szociálisan rászorulók részére nyújtott
önkormányzati lakbértámogatás mértékét, feltételeit és eljárási rendjét az önkormányzatoknak
a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvénynek (a
továbbiakban: Szoctv.) az önálló ellátásként nyújtható helyi lakásfenntartási támogatásra
vonatkozó keretein belül kell megállapítaniuk. A Szoctv-re utalás az önkormányzati
rendeletek döntő többségénél a gyakorlatban már tapasztalt és jól bevált megoldást követi.
Nem utolsó sorban egyértelművé válik a lakbértámogatás rendszerének egységes elvek
szerinti működtetése a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 32/D.§-a szerinti új típusú (a nem
önkormányzati és nem állami lakások bérlőire irányadó) lakbértámogatások tekintetében is,
amelynél az Lt. vonatkozó rendelkezéseire utalás mellett ugyancsak a Szoctv. szerinti
rászorultság figyelembe vételének előírása szerepel.
A tervezet rendelkezik a jogosultság éves felülvizsgálatáról és arról is, hogy ennek
megszűnése esetén a bérbeadó - a bérlő vagyoni-jövedelmi helyzetéhez képest - az
önkormányzati rendeletben szabályozott magasabb (költségelvű vagy piaci) lakbért jogosult
megállapítani.
A tervezet 6.§-a a jogcím nélküli lakáshasználat esetén - az elhelyezésre jogosult bérlő
kivételével - már két hónap elteltével módot ad a használati díj emelésére. A tervezet 7.§-a
(és az ezzel összefüggő 12. §) a lakásba befogadható, illetve az önkormányzati lakás bérleti
jogának folytatására jogosult személyek körénél a félreérthető megfogalmazást pontosítja a
bérlő unokája meghatározása tekintetében. A tervezet az értelmező rendelkezések között
meghatározza a gyermek (értelemszerűen ilyen a bérlő gyermekének a gyermeke is), és a
szülő fogalmát, továbbá világossá teszi, hogy a gyermek (és a gyermek gyermeke)
meghatározás alatt nem csak a vérszerinti, hanem az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt
gyermeket is érteni kell.
A 8-9. §-okhoz
(a rendkívüli felmondás szabályainak kiegészítése, és cserelakásos felmondás új szabályai)
A konkrétan jelzett gyakorlati problémák megoldása céljából a tervezet felhatalmazza a
bérlőkijelölési, továbbá a bérlő-kiválasztási jog jogosultját arra, hogy a 24.§-ban
meghatározott felmondási ok fennállása esetén a bérbeadónál kezdeményezze a szerződés
26
felmondását, mely kezdeményezés teljesítését a bérbeadó nem tagadhatja meg. Nevesítésre
került az a másik megoldás is, hogy amennyiben a bérbeadó él a felmondás jogával, erről a
bérlőkijelölési (a bérlő-kiválasztási) jog jogosultját egyidejűleg írásban értesítenie kell.
Olyan esetekről van szó, amikor az önkormányzati (volt tanácsi) lakásra a korábbi lakásügyi
jogszabály alapján meglévő - a Lakástörvénnyel fenntartott - bérlőkijelölési, vagy a
megállapodással megszerzett bérlő-kiválasztási joggal rendelkező állami szerv nem tudja az
új bérlő kijelölésének (vagy kiválasztásának) jogát gyakorolni, mert a bérbeadó - az állami
szerv megalapozott kérése ellenére - elmulasztja a szerződés felmondását.
A felmondás joga azonban az állami szervet (a bérlőkijelölési, vagy bérlő-kiválasztási jog
jogosultját) nem illetheti meg, mert a lakásbérleti szerződést a tulajdonos önkormányzat
bérbeadójának kell a kijelölt (kiválasztott) bérlővel megkötnie. Ez a rendelkezés irányadó a
Lakástörvény 1994. január 1-jén történt hatályba lépése után a 3.§ (3) és (5) bekezdések
alapján önkormányzati, vagy állami lakásra megállapodással megszerzett bérlő-kiválasztási
jog esetén is.
A tervezet - a szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati lakások kivételével -
megnyitja a lehetőséget arra, hogy az önkormányzat és az állami szerv a cserelakásos
felmondás jogával bármikor, indokolás nélkül élhessen. Ennek megfelelően a jövőben az
önkormányzatnak is módja lesz arra, hogy ha a lakásra vagy az épületre a benne lévő
lakásokkal együtt bármilyen (például helyi lakás-, vagy más városgazdálkodási) érdekből
szüksége van, akkor a költségelven vagy a piaci alapon bérbe adott lakások bérlőit -
megfelelő cserelakás egyidejű felajánlásával - a lakásokból kimozdítsa. Ez csak a
határozatlan idejű bérletekre vonatkozó új lehetőség, mert a határozott idő lejártával a
szerződés - cserelakás felajánlásának kötelezettsége nélkül - egyébként megszűnik.
Lényeges, hogy a tervezet az önkormányzati, és az állami lakásoknál - az ilyen bérlakások
sajátos rendeltetési céljaira és az ezekhez rendelkezésre álló alacsony nagyságrendű
lakásállományra figyelemmel - továbbra sem ad módot az ún. rendes, vagyis a cserelakás
felajánlása nélküli felmondás jogának gyakorlására.
A szociális helyzet alapján bérelt lakásoknál a bennük lakó családok életkörülményei miatt, a
bármikor, indokolás nélkül történő cserelakásos felmondásra továbbra sincs lehetőség.
Ezekben az esetekben a cserelakásos felmondásra a jövőben is csak az épület átalakítása,
bontása, korszerűsítése, vagy a még fennálló társbérlet megszüntetése céljából van mód.
Ennek megfelelően az új rendelkezések nem érintik az önkormányzatnak a szociális helyzetük
miatt rászorulókról való megfelelő gondoskodás, így - többek között - a kényszerű
költözködés lehetőség szerinti elkerülésének kötelezettségét. Nem szólva arról, hogy több
önkormányzat a szociális elhelyezésekre elkülönített lakásállománnyal rendelkezik.
Az egyéb (nem állami és nem önkormányzati) tulajdon tekintetében a tervezet megszünteti az
1994. január 1. előtt illetve az ezt követően létrejött határozatlan idejű szerződések közötti
különbségtételt azáltal, hogy a Lakástörvényt megelőző jogszabályok szerinti cserelakásos
felmondás szabályait a törvény módosítása miatt szükséges új átmeneti rendelkezések között
fogalmazza meg. Az ilyen bérletek nagyságrendje a törvény hatálybalépése óta eltelt
időszakban számottevően tovább csökkent, így csak az 1994. január 1-től bevezetett rendes
felmondás jogát indokolt a továbbiakban a törvény főszabályaként megtartani.
27
A 10-14. §-okhoz
(a lakáscsere új szabályai)
A tervezet a visszaélésre alkalmat adó lakáscsere szabályait pontosítja és kiegészíti. Ezen
kívül, a tervezet hatályon kívül helyezi a cserével beköltöző új bérlő mintegy jogfolytató
helyzetére utaló szabályt, mert az Lt. 23.§ (1) bekezdésének e) pontja értelmében
egyértelműen új szerződésről van szó és ennek feltételeit, a fizetendő lakbér összegét a
bérbeadó jogosult megállapítani. Ez önkormányzat esetén csak a bérleti rendeletben
szabályozott feltételeknek és - a bérlő vagyoni-jövedelmi helyzetének megfelelő -
lakbérmértéknek felelhet meg, így ennek alapján az új bérlő hátrányos helyzetbe egyébként
nem kerülhet.
Kifejezetten az önkormányzatok tekintetében új szabály, hogy a törvény már nem bízza a
helyi rendeletre a másik lakásra való csere kikötésének lehetőségét és egyértelművé teszi,
hogy önkormányzati lakás bérleti joga csak másik lakás tulajdonjogára vagy bérleti jogára
cserélhető (így pl. haszonélvezeti jogra, vagy albérleti jogra nem). A további kiegészítés az
önkormányzati lakásokra vonatkozóan tételesen tartalmazza, hogy a bérbeadó a hozzájárulást
megelőzően milyen határidővel és milyen dokumentumok benyújtását kérheti a
cserepartnertől, továbbá - a dokumentumok, illetve a helyszíni megtekintés alapján felmerülő
-	fiktív csere kétsége esetén a hozzájárulást megtagadhatja. Ezeket az eljárási szabályokat a
jövőben a törvény alapján - helyi rendeleti szabályozás nélkül - az önkormányzati bérbeadó
szerveknek, személyeknek alkalmazniuk kell, ami nagymértékben hozzájárul a lakásmaffia
tevékenység visszaszorításához.
A tervezet 12-14.§-ainak részletes indokolását - a módosítás során a törvény eredeti
szerkezetének megtartása következtében - az érintett témakörök tartalmazzák (unoka
fogalma, írásbeli szerződés, lakbérek mértéke), míg a 10.§ elírást pontosít.
A 15-20. §-okhoz
(a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérlete)
A tervezet egyértelművé teszi, hogy az önkormányzati helyiségbér mértékét a helyi
rendeletben szabályozni nem lehet, mert a helyiségbér összegében önkormányzati tulajdonnál
is a felek szabad megállapodása az irányadó (a lakásokkal ellentétben, a pályáztatott
helyiségnél a fizetendő bérre, lehet licitáltatni).
A gyakorlati igények elfogadása alapján a tervezet lehetővé teszi, hogy a bérbeadó
hozzájárulása esetén a bérlő a helyiség egészét albérletbe adja, mert a helyiségekben - a
lakásokkal ellentétben - szolgáltató, kereskedelmi, üzleti stb. tevékenységet folytatnak,
valamint a bérbeadó ilyenkor is jogosult a helyiségben végezhető tevékenységi kör
meghatározására. A hozzájárulás megszerzésének kötelezettsége meggátolja a Lakástörvény
1994. január 1-jei hatálybalépését megelőzően bérbeadói hozzájárulás nélkül történt
albérletbe adásokat, amelyeket a (most már hatályon kívül helyezésre kerülő) 78. § átmeneti
szabályai szerint rendezni kellett. A helyiség albérletbe adásának új szabálya egyébként, a
polgári jog szabályai szerinti üzemeltetési szerződés megkötésének lehetőségét továbbra sem
gátolja.
Lényeges módosítás, hogy a jövőben a határozatlan időre bérbe adott önkormányzati helyiség
esetén a szerződés rendes felmondására - az állami, és az egyéb tulajdonra 1994. január 1. óta
hatályos rendelkezéssel azonosan - egy éves felmondási idő az irányadó. Az eddigi öt év
kikötése a gyakorlatban nem érvényesült, mert az önkormányzatok ezeket a szerződéseket
határozott időre adták és adják bérbe (a rendes felmondás kérdése ilyenkor fel sem merülhet).
Az állami és az egyéb tulajdonú bérletek bérlői tekintetében egyébként is negatív
különbségtétel - tekintettel az eltelt több mint 10 évre - ma már nem indokolható. A korábbi
28
szerződésekre a kereskedelmi, a vendéglátóipari és fogyasztási szolgáltató tevékenységet
végző állami vállalatok vagyonának privatizálásáról (értékesítéséről, hasznosításáról) szóló
1990. évi LXXIV. Törvénnyel, az ún. Előprivatizációs törvénnyel bevezetett és a
Lakástörvény által meghosszabbított összesen 14 éves felmondási moratórium pedig, a
felmondási idővel együtt számítva, 2005. január 1-jén letelt. Összességében, az 1994-ben még
indokolható kötöttséget az önkormányzati tulajdonra is meg kell szüntetni, mert az
önkormányzati helyiségtulajdon korlátozása csak átmenetileg volt elfogadható. Mindez
összhangban van az Alkotmánybíróság 64/1993. (XII. 22.) számú határozatában
megfogalmazottakkal. E szerint az önkormányzati helyiségvagy on - ellentétben az
önkormányzati lakásokkal - ugyanúgy a szabad vállalkozás körébe tartozik, mint bármely
állami, vagy egyéb tulajdonú helyiség.
A 21-26. §-okhoz
(az elidegenítés szabályainak módosítása)
A tervezet az önkormányzati lakásokra 1995. november 30-ig fennállt vételi jog
megszűnésére tekintettel, a törvény vételi jogra vonatkozó rendelkezéseit elhagyja,
egyértelművé téve ezáltal, hogy a volt állami (tanácsi) bérlakások bérlőit ma már ugyanúgy
csak az e törvény szerinti elővásárlás joga illeti meg, mint az állami lakások bérlőit. A vételi
jog fennállása kérdésében megindult és még nem befejezett bírósági eljárásokban a
megindításkor hatályos jogszabályi rendelkezések alkalmazására a tervezet szerinti új
átmeneti rendelkezések adnak jogi garanciát.
A törvény hatálybalépése óta eltelt időszak gazdasági-társadalmi körülményeinek változása
és az önkormányzat, valamint az állam tulajdonjogának védelme indokolja, hogy az eddigi 25
éves részletfizetési kedvezményt és 10 %-os első vételár-részlet kikötését a tervezet 15 évre
és 20%-ra módosítja. Ez összhangban áll a lakásukat megvásárolni képes bérlők
fizetőképességével, egyúttal lehetővé teszi, hogy a tulajdonos önkormányzat hamarabb
hozzájusson az őt megillető vételárhoz.
A 27. §-hoz
(az ingatlanközvetítői, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységekre
vonatkozó új rendelkezések)
A tervezet eleget tesz annak a hosszú évek óta, lényegében a rendszerváltozás következtében
felmerült - és a lakásmaffia-tevékenység megelőzése miatt az utóbbi években megerősödött
-	megalapozott igénynek, hogy a lakásjogi rendelkezéseken alapuló, de jelenleg csak
kormányrendeleti szinten szabályozott ingatlanközvetítői szakmai tevékenység alapvető
szabályait törvénynek kell tartalmaznia.
A tervezet ezért - a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Törvényben, az un. Társasházi
törvényben az ingatlan-, és a társasházkezelésre irányadó szabályozáshoz hasonlóan -
meghatározza az ingatlanközvetítés fogalmát, továbbá az üzletszerű ingatlanközvetítői
tevékenység végzéséhez a szakképzésről szóló 1993. évi LXXVI. Törvény, az un.
Szakképzési törvény felhatalmazásával kiadott külön jogszabály (miniszteri rendelet) szerinti
szakképesítés kötelező megszerzésére, és ennek igazolásával a nyilvántartás vezetésére
vonatkozó előírásokat.
E mellett - hangsúlyosan figyelembe véve a lakásmaffia tevékenység megelőzését célzó
71/2004. (VI. 22.) OGY határozat III/6. pontjában előírt feladat teljesítéseként elkészített új,
emelt szintű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységre vonatkozó szakképesítési
követelményrendszert - a tervezet meghatározza ennek a tevékenységnek a fogalmát is,
továbbá az üzletszerű végzéshez kapcsolódó kötelezést és nyilvántartásba vételt.
29
A fentieknek megfelelően a középfokú képesítést adó ingatlanközvetítésre, továbbá az emelt
szintű képesítést nyújtó ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenységre vonatkozó
törvényi keretszabályokat a Lakástörvénynek kell tartalmaznia. Mindkét szakmai képesítési
rendszer a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, az ezeket magukban foglaló
épületek és a hozzájuk tartozó földrészletek, továbbá a beépíthető telkek bérletét és
elidegenítésüket (adásvételüket, cseréjüket) tartalmazó, a Ptk. felhatalmazása alapján kiadott
Lakástörvény - az ingatlanközvetítés tekintetében jelenleg még a tervezet által hatályon kívül
helyezett 49/1982. (X. 7.) MT rendelet és 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet - rendelkezésein
alapul. Mindkét tevékenység a tervezetben meghatározott szakmai területeken, a hivatkozott
ingatlanok körében ugyanúgy az előírt műszaki, gazdasági és jogi követelmények együttes,
átfogó ismeretét és alkalmazását követeli meg, mint ahogyan azt a társasház-kezelési, és az
ingatlankezelési tevékenységek tekintetében a Társasházakról, illetőleg a
Lakásszövetkezetekről szóló külön törvények tartalmazzák.
A tervezetben javasolt új szabályozás összességében a lakás-és helyiségbérlet illetve
elidegenítés (adásvétel és csere) közvetítéséhez, valamint az ingatlanvagyon értékeléséhez a
megrendelők (bérlők, bérbeadók, tulajdonosok) számára lényegesen nagyobb jogbiztonságot,
a valóban szakértelemmel rendelkező ingatlanszakértők igénybevételét, ezáltal a visszaélések
számottevő visszaszorítását eredményezi. Nem utolsó sorban a Lakástörvénynek a
tervezetben megfogalmazott előírásai és a Társasházi törvény 2004. január 1-jén, továbbá a
Lakásszövetkezeti törvény 2005. január 1-jén hatályba lépett rendelkezései alapján, teljes
körűvé válik a jogbiztonság a kiemelt jelentőségű nemzeti ingatlanvagyon fenntartásában,
kezelésében és fejlesztésében, továbbá a mindenkori tulajdonosok, bérlők, használók
kötelezettségeinek elvégzésében, jogaik gyakorlásában.
A 28-33. §-okhoz
(a lakásigénylési névjegyzék, továbbá az állami szervekre vonatkozó külön rendelkezések)
A módosítás nem érinti az önkormányzatnak azt a törvényi kötelezettségét, hogy a településen
szociális helyzetük alapján rászorulók részére történő bérbeadás szabályait a bérleti
rendeletében meg kell határoznia (ennek alapján a döntő többség a megüresedő lakásokra kiírt
pályázatában jelöli meg a szociális rászorultság feltételeit). A gyakorlati igények, illetve a
nagyobb városok egy részében bevezetett helyi lakásigénylési rendszer tapasztalatai alapján
azonban szükséges, hogy a törvény nevesítse az éves lakásigénylési rendszer szociálisan
rászorulók részére való alkalmazásának lehetőségét. Az ilyen családok jövedelmi helyzete
miatt a törvénynek rendelkeznie kell arról is, hogy a lakásigénylések benyújtásának
feltételeként az igénylők által történő ellenérték megfizetése nem írható elő.
Az 1994. január 1. óta bekövetkezett jogszabályi változások és a gyakorlati tapasztalatok
teszik szükségessé a fővárosi közgyűlésnek a fővárosi kerületek lakbér-megállapítási elveire
szűkített hatáskörének megfogalmazását, mert a kerületi önkormányzatoknak kell -
tulajdonosként - a törvény keretein belül a lakásaik bérbeadásáról és az épületek
fenntartásáról gondoskodniuk. Indokolt a bérleti joggal terhelt lakás és helyiség apportálási
tilalmának főszabályként való fenntartása is. Pontosítást jelent, hogy az Övt. alapján a KVSZ
illetve jogutódja (KVI) vagyonkezelésében lévő lakások és helyiségek bérletére és - a
bizonytalan joggyakorlat miatt tett kiegészítés értelmében az elidegenítésükre - vonatkozóan
a fekvés szerinti önkormányzat rendeletét kell alkalmazni. E mellett a tervezet előírja az 1998.
évi XXXIX. törvénnyel az Egészségbiztosítási Pénztár tulajdonából állami tulajdonba és az
Országos Egészségbiztosítási Pénztár (OEP) vagyonkezelésébe került, bérbeadás útján
hasznosított lakásokra és helyiségekre is - igazodva a bekövetkezett változáshoz, az ilyen
bérlők biztonsága érdekében - a helyi önkormányzati rendeleti szabályok alkalmazását.
30
A tervezet a bekövetkezett jogszabályi változásoknak megfelelően pontosítja a 87. § (1)
bekezdésének bevezető szövegét, azonban a szabályozás érdemi részén nem változtat. Az (1)
bekezdés b) pontja szerinti kiegészítés a tervezet 3.§ (1) bekezdésében említett óvadék
kikötésének lehetőségére utal. Lényeges változás, hogy az 55. § (2) bekezdés hatályon kívül
helyezéséből következően, az e törvény alapján elővásárlásra jogosultak (bérlő, bérlőtárs, stb.)
részére történő elidegenítésre akkor is az illetékes miniszter rendeletének szabályait kell
alkalmazni, ha a lakás (a nem lakás céljára szolgáló helyiség) nem a 81.§ (1) bekezdésben
meghatározott Övt. alapján került a KVSZ illetőleg a jogutód KVI vagyonkezelésébe. Nem
indokolható ugyanis, hogy az eredendően az Övt. szerinti lakásvagyonra irányadó
rendelkezések (a helyi önkormányzati rendelet szabályai) az e körön kívüli, illetve utóbb
bármilyen jogcímen a KVI vagyonkezelésébe kerülő további lakások elővásárlási
jogosultjaira is vonatkozzanak. A jövőben az ilyen állami lakások tekintetében - az Övt-vel
nem érintett minden más állami lakással megegyező módon - az illetékes miniszteri rendelet
szabályait kell alkalmazni. Eltérés egyébként csak a vételár megfizetésének kedvezményeiben
mutatkozhat, mert a törvény az önkormányzati, és az állami lakásokra azonosan határozza
meg a lakott forgalmi érték figyelembe vételét, a részletfizetés időtartamát és az első részlet
mértékét.
A 34. §-hoz
(az otthonházakra vonatkozó rendelkezések)
A törvény jelenleg az átmeneti rendelkezések között tartalmazza az otthonházakra, ezen belül
a nyugdíjasok házára, a fiatalok elhelyezését szolgáló garzonházakra, és a szobabérlők házára
vonatkozó alapvető szabályokat. A gyakorlati élet bizonyította, hogy ezekre a speciális
elhelyezési formákra a jövőben is, hosszú távon szükség van, ezért a tervezet önálló alcímen,
főszabályként emeli át a vonatkozó rendelkezéseket. Egyidejűleg a tervezet a törvény
hatályának meghatározásánál egyértelművé teszi, hogy a felsorolt lakásellátási formák az
otthonházak körébe tartoznak (1. §).
A 35-37. §-okhoz
(a lakásbérletre vonatkozó további új, illetőleg a pontosítást szolgáló szabályok)
A tervezet pontosításokat fogalmaz meg a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII.
törvény, valamint a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló
2004. évi CXL. törvény rendelkezéseire utalással. A tervezet - az eredeti 2. számú melléklet
helyett kodifikációs követelmények miatt új 91/A. §-ként meghatározott értelmező
rendelkezések között - pontosítja a lakószoba és a félszoba fogalmát, kiegészíti a
főzőhelyiség megjelölését, továbbá meghatározza a jogcím nélküliek, a műteremlakás, a
műemléképületben lévő lakás, a gyermek és a szülő fogalmát, valamint a Lakástörvény
alapján elővásárlásra jogosultak körét.
A 38. §-hoz
(az önkormányzati rendeletek megalkotását segítő további rendelkezések)
A lakásmaffia-tevékenység visszaszorítását célzó - a bevezetőben hivatkozott -
Országgyűlési határozatban foglaltakra figyelemmel a tervezet egy új, 2. számú mellékletben
tételesen hivatkozik azokra a normatív törvényi rendelkezésekre, melyek alapján az
önkormányzati bérleti, és elidegenítési rendeletek szabályait meg kell állapítani. Erre szükség
van azért is, mert a törvény hatályosulásának átfogó (legutóbb 2001-2002-ben elvégzett)
felülvizsgálata, illetve az egyedi ügyekben szerzett tapasztalatok során több önkormányzat
31
rendeletében előfordultak olyan szabályok, amelyek a törvény értelmében nem az
önkormányzati tulajdonra vonatkoznak, így azok megváltoztatását kellett kezdeményeznünk.
(Pl. a törvény ugyanazon §-on belül, a nem önkormányzati tulajdonú lakásba jóval szűkebb
személyi kör bérbeadói hozzájárulás nélküli befogadását teszi lehetővé, mint önkormányzati
lakás esetén).
A 39-45. §-okhoz
(átmeneti rendelkezések; hatálybalépés)
A tervezet átmeneti rendelkezései biztosítják, hogy a hatályba lépést megelőzően szóban,
vagy ráutaló magatartással létrejött bérleti (albérleti) szerződéseket utólag sem kell írásba
foglalni, továbbá a vételi jog fennállása kérdésében a jogvita keletkezésekor hatályos
rendelkezéseket kell alkalmazni. Az átmeneti szabályok rendezik továbbá a szükséglakás
ismételten lakásként való bérbeadásának tilalmát, a Lakástörvény hatálybalépését megelőzően
létrejött és még fennálló egyéb tulajdonú lakásbérleti szerződések felmondására a szerződés
megkötésekor irányadó jogszabályok alkalmazását, a lakás-használatbavételi (igénybevételi)
díj, és a lakásépítési hozzájárulás visszafizetésének szabályait, valamint a hatályba lépés előtt
megszerzett ingatlanközvetítői szakképesítés és nyilvántartásba vétel érvényességét.
A tervezet - a 2006. március 31. napjára javasolt hatálybalépéssel egyidejűleg - a törvénynek
az új rendelkezések miatt szükséges, illetőleg a már idejétmúlt egyes szabályait hatályon kívül
helyezi. Ezek olyan, korábban még indokolható, de oka-fogyott vagy a jövőben túlzott
kötöttséget jelentő rendelkezések, mint:
■	a lakás nem lakás céljára való bérbeadásának kötelező rendeleti
szabályozására, a Lakástörvényt megelőző jogszabályok szerinti tartási szerződés
átmeneti szabályaira, az ún. jóhiszemű jogcímnélküliek elhelyezésére, az önkormányzati
lakás leendő bérlő általi megépítésére, a bérleti jogról való ún. lemondásra, a
használatbavételi díj átmeneti szabályaira, továbbá
■	az 1994. június 30-ig fennállt lakbér-moratóriumra, a Lakástörvény
hatálybalépését megelőzően létrejött bérlőtársi jogviszonyokra, illetőleg a helyiségeknél
az ún. Előprivatizációs törvény miatt előírt és letelt felmondási moratóriumra, a helyiség
albérletbe adásánál 1994. március 1-jéig fennállt átmeneti szabályokra, továbbá
■	a Lakástörvény hatálybalépésekor a korábbi jogszabályok alapján megindult és
folyamatban volt hatósági eljárások lezárásának átmeneti szabályaira
vonatkoztak.
A tervezet szerint a hatálybalépésével azonos időpontban (2006. március 31. napján) kell az
új törvényi rendelkezések alapján módosított/kiegészített önkormányzati, és miniszteri
rendeleteknek hatályba lépniük.
A tervezet meghatározza azokat az új rendelkezéseket, amelyeket a jogbiztonság érdekében
csak a hatályba lépést követően létrejött új szerződések illetve bérbeadói hozzájárulások
esetében kell alkalmazni (óvadék fizetésének és a lakásban való életvitel szerű bentlakás
kikötésének lehetősége, a lakáson belüli költségek viselésének új szabályai, az
önkormányzati helyiségbérleti szerződés egy éves felmondási időtartama, a lakáscserékhez
történő bérbeadói hozzájárulás eljárási szabályai, valamint elidegenítés esetén a részletfizetés
időtartama és az első részlet mértéke).
A tervezet megfelelő felkészülési időt ad az új ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő
tevékenységre vonatkozó szakképzettség kötelező megszerzésére és a nyilvántartásba vételre.
Minthogy teljesen új képzésről van szó, nem merül fel a „felkészületlenség” illetve a nem
kellő jogbiztonság kérdése. Az első képzések - előreláthatólag - 2005. őszén
32
megkezdődhetnek, a képzési idő a félévet meghaladja. Így az ehhez kapcsolódó törvényi
rendelkezések 2006. szeptember 1. napján hatályba léphetnek; a mielőbbi hatályba lépés -
figyelemmel az ún. lakásmaffia-tevékenység megelőzésére is - a később induló és befejeződő
képzések tekintetében hasonlóképpen szükséges.
A tervezet hatályon kívül helyezi az árak megállapításáról szóló 1990. évi LXXXVII.
törvénynek az önkormányzati, valamint az 1989. január 1. előtt létrejött magántulajdonú
lakásbérletekre vonatkozó ún. árhatósági jogkörét is. Az önkormányzat ugyanis a saját
tulajdonára nem „hatóság”-ként, hanem tulajdonosként jogosult és köteles a rendeletében a
lakbérek mértékét szabályozni.
A nem önkormányzati tulajdonra pedig ma már teljesen indokolatlan fenntartani az
önkormányzat által megszabható „felső határ” előírásának lehetőségét. Az ilyen bérleteknél a
lakbér összegében a felek teljesen szabadon állapodhatnak meg - amit a mindenkori piaci
viszonyok befolyásolnak -, továbbá a Lakástörvény már korábban az összes többi
magánbérletre (legutóbb 1997-ben az 1953. előtt vagy azt követően hatósági határozattal
létrejött ún. kényszerbérletekre is) hatályon kívül helyezte az önkormányzat árhatósági
jogkörét.
A 46. §-hoz
(módosuló jogszabály)
A tervezet a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) rendelkezéseit
kiegészíti egy új, 183/A.§-sal. Ennek lényege, hogy a határozott időre kötött lakás-és
helyiségbérleti szerződések esetén a határozott idő lejártát követően - ha a bérlő a lakást,
helyiséget nem adja vissza kiürítve a bérbeadónak - az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére
vonatkozó 183. § rendelkezései alkalmazhatók legyenek. A téli időszakban azonban ilyen
esetekben is figyelembe kell venni a Vht. 182/A.§ szabályait azzal azonban, hogy az ingatlan
a kiürítés szempontjából nem tekinthető önkényesen elfoglalt lakásnak.
Az új lehetőség bevezetése megelőzi a hosszadalmas bírósági eljárásokat, egyúttal
biztonságossá és kiszámíthatóvá teszi a bérbeadók (tulajdonosok) számára a lakás (helyiség)
birtokba vételével, ismételt bérbe adásával, más hasznosításával, vagy az elidegenítéssel
kapcsolatos jogainak gyakorlását. A jogintézmény bevezetése összhangban áll a
Lakástörvény 23. § (2) bekezdésének és 36. § (1) bekezdésének rendelkezéseivel, melyek
értelmében a meghatározott idő elteltével a szerződés megszűnik, ezért a szerződés
felmondására és a lakáskiürítés iránti bírósági eljárás megindítására nincs szükség.