﻿MAGYAR KÖZTÁRSASÁG KORMÁNYA
T/4927.
számú
törvényjavaslat
a társasházakról
Előadó:
Dr. Lamperth Mónika
belügyminiszter
Budapest, 2003. augusztus
2003.	évi .... törvény
a társasházakról
Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a
társasházak szabályszerű és szakszerű működése, valamint a tulajdonosok
érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:
I.	Fejezet
ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK
A társasház
1.	§ (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító
okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás, vagy
nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy
nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül
(a továbbiakban: társasház). A külön tulajdonként meg nem határozott
épületrész, épület-berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg
lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös
tulajdonába kerül.
2
(2)	Az épületszerkezet, az épület biztonságát (állékonyságát), a
tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület-berendezés és
vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló
lakáson, nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
(3)	Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a
tulajdonostársakat használati jog illeti meg.
2.	§ (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba
tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal
együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak.
(2)	A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető
tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó
tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól
függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
3.	§ (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban:
közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, és a közös
tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és
kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös
tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.
A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése
harmadik személyekkel szemben hatálytalan.
(2)	Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy
kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal
kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló
ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni
hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő
szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön
tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés
határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
(3)	A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a
tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban
ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos)
kezesség szabályai szerint.
4.	§ (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő
rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára
szolgáló helyiségre.
3
(2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás
céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem
lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában,
más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.
A társasház alapítása, alapító okirat
5.	§ (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha
abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás
céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki.
(2)	A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan
tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási
elhatározással létesíthet.
(3)	Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön
tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára
elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.
(4)	A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás,
illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az
elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.
(5)	Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való
bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz
kell csatolni.
6.	§ A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő
épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban
feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy
azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.
7.	§ (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület
engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet
tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító
okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a
földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.
(2)	A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra
nézve jogot szerez.
(3)	A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási
bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján
4
kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a
bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot módosítják és a
szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják.
8.	§ (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását
bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot
ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
(2)	Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő
lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a
bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a meglevő társasház
tulajdonosainak méltányos érdekét.
(3)	A kereseti kérelemhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az
alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt.
9.	§ Az alapító okiratban meg kell határozni:
a)	a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló
helyiségeket,
b)	a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az
egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz
tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c)	a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
d)	az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot,
jogot és tényt,
e)	a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a
társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
10.	§ (1) Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2)
bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül
jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(2)	Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem
rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be
kell jelenteni a földhivatalnak.
11.	§ A társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a
Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény
(a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
Alakuló közgyűlés
5
12.	§ (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének,
vagy - a közös képviselő helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak,
valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról.
(2) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon
belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon
ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függő hatállyal - gyakorolhatják
azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik
és terhelik.
A szervezeti-működési szabályzat
13.	§ (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a
közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési
szabályzatában kell megállapítani.
(2)	A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között -
tartalmaznia kell:
a)	a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására,
b)	a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
-	a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére,
-	felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c)	a társasházi lakóépület házirendjére,
d)	a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e)	a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai
hatáskörére és feladataira,
f)	a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési
jogkörére, feladataira
vonatkozó részletes szabályokat.
(3)	A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy
szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket
alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-
működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre illetőleg az
intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett
a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
14.	§ (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló
közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott
közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű
szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.
(2)	Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a
közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati
6
javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás
eredményét a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra
megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal
írásban közölni.
(3)	A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását,
illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt nappal
korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.
(4)	Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a
tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot
tesznek, a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben
előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.
15.	§ A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-
működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési
szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz
kell csatolni.
II.	Fejezet
JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN
A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek
16.	§ A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás,
a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait
azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke
sérelmével.
17.	§ A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban
lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának,
hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően.
18.	§ (1) Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön
tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása
módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás
nyugalmát zavarná.
(2)	Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség
megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött
7
tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására
-	harminc napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.
(3)	A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott
használatához a lakhatás nyugalma érdekében a lakóépület zajszintjére irányadó
külön jogszabály előírásainak megtartására vonatkozó feltételt tartalmazó
hozzájáruló határozatot is hozhat.
19.	§ (1) A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgyűlési
határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett
szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is
magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg.
(2)	A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a
határozati javaslatról a tulajdonostársak - a szervezeti-működési szabályzatban
meghatározott részletes szabályoknak megfelelően - írásban is szavazhatnak.
(3)	Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő, vagy az
intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon
belül - írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.
20.	§ (1) A tulajdonostárs köteles:
a)	fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
b)	a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó
személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 16. §
rendelkezését,
c)	lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség
megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel
összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák
elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg
a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
d)	a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt, vagy
az intézőbizottság elnökét.
(2)	A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti
beavatkozással okozott kárt.
21.	§ (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés
megkezdéséhez valamennyi tulajdonostárs írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát
köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként
megjelölt épületrészt érinti.
8
(2)	Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló
nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés
elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott
épületrészt nem érinti.
(3)	Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és
végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-
megosztást, illetőleg lakás-összevonást eredményez, amelynek alapján a többi
tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan
marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű
szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
(4)	A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele,
hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható
használatba-vételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja.
22.	§ (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a
tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének
bejelenteni:
a)	külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
b)	lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető
személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
c)	a külön tulajdonát bérlő személy b) pontnak megfelelő adatát,
d)	a külön tulajdonában lakó személyek számát.
(2)	Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor
írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés-és melegvíz
szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint
kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá
vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési
szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni.
(3)	Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás
ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék
összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási
kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék
megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési
szabályzatban kell megállapítani.
(4)	A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett
bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-
nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat
meg.
9
(5)	A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást
kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen.
A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról
kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés-és melegvíz szolgáltatója,
valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
(6)	Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a
volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a
központi fűtés-és melegvíz szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a
közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett adatot
haladéktalanul köteles törölni.
A közös tulajdonnal kapcsolatos
jogok és kötelezettségek
23.	§ (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak
birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel
kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
(2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját
meghatározhatja.
24.	§ (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épület-berendezés, nem
lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a
rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös
költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-
működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
(2)	A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni:
a)	a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az
érintett költség-nemeket és a számítás módját,
b)	a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi szolgáltatások
tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján
történő elszámolás szabályait,
c)	a közös költség hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek,
vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő
megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen
-	a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg -
e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog
bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait,
10
d)	felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön
jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével -
a hozzájárulás mértékének, valamint az alap felhasználásának szabályait.
25.	§ (1) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a
bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló
ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya
bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét
nem sérti.
(2) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására
vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.
A társasházi lakóépület házirendje
26.	§ (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön
tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység
végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend);
e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zaj szint
határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok
rendelkezéseivel.
(2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő
épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes
szabályokat is.
III.	Fejezet
A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE
Általános rendelkezések
27.	§ (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló
közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
(2)	A közösség ügyintézését a közös képviselő, vagy az intézőbizottság
látja el. Abban a társasházban, amelyben ötven lakásnál több lakás van, a
közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell
választani.
(3)	A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a
számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell
11
megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a
közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.
A közgyűlés
28.	§ A közgyűlés határoz:
a)	a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról,
hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek
elvállalásáról,
b)	a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének és
tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról,
felmentéséről és díjazásáról,
c)	a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli
szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő,
vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról (48. § (2) bekezdése),
d)	minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat
nem utal a közös képviselő, vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló
bizottság hatáskörébe.
29.	§ (1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes
gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak egyhangúlag
határoznak.
(2)	A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló
bizottságot bármikor felmentheti.
30.	§ (1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő
közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön
tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való
megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
(2)	A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a
szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor
figyelmen kívül kell hagyni.
(3)	Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére
az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével
kézbesíteni kell.
31.	§ A közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos
tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának
12
jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor
rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.
32.	§ (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési
határozatot, illetőleg a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke
rendelkezését közokiratba, vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által
ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(2)	A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő
hátralékonként megismételhető.
(3)	Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös
képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon
belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt
közokiratba, vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett
magánokiratba kell foglalni.
33.	§ (1) A közgyűlést a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke
hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni,
amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható
helyen - ki kell függeszteni.
(2)	Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek,
épület-berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül
veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a
közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.
(3)	A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a
közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános, illetőleg az eseti
meghatalmazásra egyebekben a Ptk. 222-223. §-aiban foglaltak az irányadók.
34.	§ (1) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy,
a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két
tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet.
(2)	A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes
határozatot hozni nem lehet.
35.	§ (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell
tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést
évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de
legkésőbb május 31-ig meg kell tartani.
13
(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével
rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték.
Ha a kérést a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon
belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak által megbízott
személy a közgyűlést összehívhatja.
36.	§ (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni
hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.
(2)	A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az
egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által
megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja
meg.
37.	§ (1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a
közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt
közgyűlést kell tartani.
(2)	A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő
3-15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált
közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel
kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az
eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető.
(3)	A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet
nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában
fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada
alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához,
ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.
38.	§ (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányad szerint illeti
meg a szavazati jog.
(2)	Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a
megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni
hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
39.	§ (1) A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell
vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az
aláírásával hitelesít.
(2)	A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról
-	a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
14
(3)	A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek, vagy
az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés
megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell.
40.	§ (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési
határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre
vonatkozóan a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához
mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik,
írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak.
(2)	Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes
szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
(3)	Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő, vagy az
intézőbizottság elnöke - a 39. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően -
írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat.
41.	§ (1) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának
módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben
megállapítja a részközgyűlési körzeteket.
(2)	A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a
szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a
közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.
(3)	A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású
épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített
részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető
gazdálkodás ügyében.
42.	§ (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat,
illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség
jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel
kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat
meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása
jogvesztéssel jár.
(2)	A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a
végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
(3)	E § rendelkezéseit a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság
elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell.
15
Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság
43.	§ (1) A közös képviselő, vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva
köteles:
a)	a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva
arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-
működési szabályzat rendelkezéseinek,
b)	minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása
érdekében,
c)	közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez
való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos
igényeit.
(2) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni a
földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy
példányát.
44.	§ (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a
közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást
(a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.
(2)	A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban -
a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
a)	a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,
b)	a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor
jelenlévők szavazat-arányát,
c)	a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
d)	a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek
indokát.
(3)	Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és
b)	pontjaiban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell
feltüntetni.
45.	§ (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont
érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a
Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra
vonatkozó határozatokat bemutatni.
16
(2)	A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs
betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot
kérhet.
46.	§ (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont
érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli
nyilatkozatot adni a közös költség tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a
nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni.
(2)	A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett
szavatossági nyilatkozata a közös költségtartozás alól történő mentesség
szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás
fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság
elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását.
47.	§ A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság évenként
költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:
a)	a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat
költség-nemenként,
b)	a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat,
valamint
c)	a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak
nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára
szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
48.	§ (1) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló
alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság által készített éves
elszámolás tartalmazza:
a)	a tervezett és tényleges kiadásokat költség-nemenként és a közös
költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított
szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a
karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b)	a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a
közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a
behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c)	az a)-b) pont különbségének záró-egyenlegét a pénzkészletek
kezelési helye szerint részletezve,
d)	a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak éves eszköz-
állományának leltárát,
e)	a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
továbbá
17
f)	a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a
tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és
nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
(2)	Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő,
illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja.
A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást.
(3)	A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e
megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új
elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül, írásbeli
jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot átadni.
49.	§ (1) Nem lehet közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke,
tagja, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet:
a)	akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés
büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos
jogkövetkezmények alól nem mentesült,
b)	akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó
ítélet hatálya alatt,
c)	az az egyéni vállalkozó, gazdasági társaság, aki illetőleg amely
ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési
kötelezettségének nem tett eleget.
(2)	A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az
egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított
hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a
társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról
szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni és
azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni.
(3)	A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi
bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság
részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés
(2)	bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és
bemutatni.
50.	§ A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a
közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is.
E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
A számvizsgáló bizottság
18
51.	§ (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a)	bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az
intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b)	véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a
költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által
meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,
c)	javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke
és tagjai díjazására,
d)	összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő, vagy az
intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
(2)	A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései
megfelelően irányadók.
(3)	A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit
szavazattöbbséggel hozza meg.
(4)	A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének
ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az
(1)	bekezdés rendelkezéseinek figyelembe vételével kell megállapítani; a
szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával
felhatalmazott tulajdonostárs látja el.
IV.	Fejezet
TÁRSASHÁZ-KEZELÉS, INGATLANKEZELÉS
Alapvető rendelkezések
52.	§ (1) A társasház-kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör,
amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, működésével
összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmények ismerete.
(2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:
a)	a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján -
ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan,
b)	a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak
szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és
ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c)	a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház
gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
19
53.	§ (1) Az ingatlankezelői tevékenység olyan önálló feladatkör,
amelynek ellátásához szükséges az ingatlangazdálkodás, valamint az ebben
kialakult piaci viszonyok gazdasági, műszaki és jogi követelményeinek
ismerete.
(2) Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül:
a)	az ingatlan jellemzőinek ismeretében - gazdasági elemzés alapján -
tervajánlatot készít az ingatlan fenntartására vonatkozóan,
b)	a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az
üzemeltetési és a karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett
felújításokat,
c)	a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal
való gazdálkodás és az ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben.
A szakképesítés megszerzése
54.	§ (1) Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg az
üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet kizárólag olyan természetes
személy, illetőleg olyan gazdasági társaság láthatja el, aki - illetőleg gazdasági
társaság esetén legalább egy tagja, vagy alkalmazottja - a külön jogszabályban
meghatározott szakképesítést megszerezte.
(2) A szakképesítés megszerzését a természetes személy egyéni
vállalkozó a körzetközponti jegyző részére, a gazdasági társaság vezetője a
cégbíróság részére - a szakképzettséget tanúsító állam által elismert
bizonyítvány átvételétől számított harminc napon belül - köteles igazolni.
Az igazolás nem mentesít a tevékenység végzéséhez szükséges - a külön
jogszabályokban előírt - más kötelezettségek teljesítése alól.
55.	§ (1) A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes
személy közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a
társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő,
vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház
kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban
rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség
megfizetése - ha azt a közös képviselő nem vállalja - a tulajdonostársakat terheli.
(2)	Az 54. § (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem
üzletszerű társasház-kezelést végző természetes személy közös képviselőre,
illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.
20
V.	Fejezet
VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK
Értelmező rendelkezések
56.	§ E törvény alkalmazásában:
1.	Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület.
1.1.	lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló
lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló
helyiségek számát.
1.2.	nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben
legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség
van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.).
2.	Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
2.1.	Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan
szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának
kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása,
szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások
megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének
biztosítása;
2.2.	Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és
rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a
tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási
munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
A karbantartás lehet:
2.2.1.	hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát
károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali
beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,
2.2.2.	időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de
rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali
beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen
elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva
legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése,
2.2.3.	tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű
használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási
munka;
2.3.	Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több fő szerkezetére
kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-
szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot -
megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti
21
használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések
kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:
2.3.1.	teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére
kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése,
2.3.2.	részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes
felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános
javítási munkák elvégzése,
2.3.3.	korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az
energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő
átalakítása vagy kicserélése;
3.	Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó,
a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó
olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület
bővítésével vagy új épület létesítésével járnak.
4.	Eredménytelen az írásbeli szavazás:
4.1.	a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati
javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a
tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget.
4.2.	minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és
azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni
hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben vagy a szervezeti-
működési szabályzatban meghatározott mértékét.
5.	Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön
tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok.
A bírósági eljárás megelőzése
57.	§ (1) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik
személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni
nem tudnak - a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései
alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni.
(2)	Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli -
a közösség tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött - közös
megegyezésével kezdeményezhető.
Hatálybalépés
58.	§ (1) Ez a törvény - a (2)-(3) bekezdésekben meghatározott
kivételekkel - 2004. január 1-jén lép hatályba.
22
(2)	E törvény 44. §-ának, továbbá 45. §-ának „a Közgyűlési Határozatok
Könyvének, illetőleg” szövegrésze, a 45. §-a (2) bekezdésének, valamint
54.	§-ának rendelkezései 2005. január 1. napján lépnek hatályba.
(3)	E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának,
28.	§-a d) pontjának, 40. §-a (2) bekezdésének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdése
a) pontjának, 51. §-a (1) bekezdése b) pontjának és 51. §-a (4) bekezdésének
rendelkezései a törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház
vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek hatályba.
59.	§ (1) E törvény hatálybalépésével egyidejűleg a társasházról szóló
1997. évi CL VII. törvény - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel -
hatályát veszti.
(2)	A társasházról szóló 1997. évi CL VII. törvény 10. §-a d) pontjának,
18.	§-ának, 22. §-a e) pontjának rendelkezései, továbbá 30. §-a (1) bekezdésének
második mondata, valamint 31. §-a (1) bekezdésének, 35. §-a (1) bekezdése
a) pontjának és 38. §-a (1) bekezdése b) pontjának rendelkezései 2004.
december 31. napján vesztik hatályukat, de azokat csak az e törvény hatályba
lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában kell alkalmazni.
Átmeneti rendelkezések
60.	§ (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító
okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló
adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelenlévő
tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű
szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja;
e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
(2)	Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e törvény
hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az
ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény
rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba
kerülő épületrészek felsorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad
legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot
módosíthatja, illetőleg kiegészítheti.
(3)	Az (1)-(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott határozatot
közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett
magánokiratba kell foglalni.
23
(4)	A (2) bekezdésben említett közgyűlési határozatot 2005. június 30.
napjáig lehet érvényesen meghozni; e határozat alapján az alapító okiratnak a
földhivatalhoz 2005. július 31. napjáig benyújtott módosítása, kiegészítése,
illetőleg kijavítása illetékmentes.
61.	§ A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok érvénytelenségének
megállapítását bármely tulajdonostárs e törvény rendelkezéseinek megfelelően
keresettel kérheti a bíróságtól.
62.	§ (1) Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház
közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek
hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési
szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát
e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja.
(2)	Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a
14.	§ rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség
2004.	december 31. napjáig hozza meg.
(3)	Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot
közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett
magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e
törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól.
(4)	Az (1) bekezdésben említett, a földhivatalhoz 2004. december 31.
napjáig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes.
63.	§ (1) Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre
alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni.
(2)	A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az
e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát
veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő
kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során
kell elvégezni.
(3)	Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz
mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön
tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az
alapító okirat módosítása.
64.	§ (1) Az e törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése
-	valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a
társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja.
24
(2)	Az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a
lakásszövetkezet alapítására, szervezetére és működésére a
lakásszövetkezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS
A Kormány nagy hangsúlyt helyez a meglévő lakóépület-állomány
fenntartására, felújítására, korszerűsítésére. Alapvető cél, hogy a lakóépületek, a
lakások tulajdonosai az építéshez, fenntartáshoz, felújításhoz igénybe vehető új
támogatási rendszerhez a már kialakított új törvényi rendelkezések alapján
meghozott döntéseik birtokában kapcsolódjanak.
A lakásjogi törvények közül az új társasházi törvénynek kiemelt jelentősége van
abban az értelemben, hogy a nemzeti lakásállomány több mint egy-negyedét
kitevő társasházi lakóépületek, lakások fenntartása és műszaki állapotának
helyreállítása csak a nagyobb jogbiztonságot nyújtó - a korábbinál részletesebb -
törvényi rendelkezések alapján segíthető.
A törvényalkotás irányát és alapvető szempontjait meghatározó koncepcióról
készített jelentést a Kormány a 2003. április 2-án megtartott ülésén elfogadta.
A koncepcionális elvek alapján kidolgozott új törvényi rendelkezések a
társasházak biztonságos, szakszerű és szabályszerű működését, valamint a
tulajdonosok érdekei védelmének követelményeit szolgálják.
Ennek megfelelően az új törvény tervezete az épület fenntartásával kapcsolatos
kérdésekben olyan részletes szabályokat tartalmaz, amelyek alapján a közösség
biztonságosan dönthet a közös feladatokban. A részletes törvényi keretszabályok
azonban nem gátolják, hanem könnyebbé teszik a döntések meghozatalát.
Ennek érdekében a tervezet a közös épületrészek előre jól tervezhető és a
tulajdonosok számára kiszámítható fenntartását, a tulajdonostársak számára
egyértelmű és bármikor dokumentálható közös döntések meghozatalát, a
határozatok végrehajtásának ellenőrzését, és a jogviták megelőzését is szolgáló
új törvényi rendelkezéseket tartalmazza.
25
RÉSZLETES INDOKOLÁS
Az 1-4. §-okhoz
(A társasház)
A törvényjavaslat (a továbbiakban: javaslat) megtartja a Magyarországon az
1924. évi XII. törvénycikk óta létező társasháztulajdont, mint sajátosan osztott
közös tulajdoni formát. Ennek megfelelően a műszakilag elkülönített, önálló
lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön
tulajdonában, az épület többi része és a földrészlet közös tulajdonban van. A
külön tulajdon és a közös tulajdonból az egyes tulajdonostársakat megillető
tulajdoni hányad együtt önálló ingatlan, egymástól függetlenül - a korábbi
törvény (1997. évi CLVII. tv.) alapján 1998. március 1-jétől bevezetett és az új
törvény által fenntartott beépítés célú elidegenítés eseteinek kivételével (3. § (2)
bekezdése és 25. §) - nem ruházható át és nem terhelhető meg.
A javaslat nem változtat a gyakorlatban bevált rendelkezésen, amely a társasház
közösségét - az általa viselt közös név alatt - felruházza a közös ügyekben jogok
szerzésére, kötelezettségek vállalására, illetőleg az önálló perlésre és
perelhetőségre.
A javaslat előírja a tulajdonostársak egyszerű kezesként fennálló felelősségét is,
amely a gázszolgáltatásra, illetve a villamos energia szolgáltatására vonatkozó
külön törvények végrehajtási rendeleteibe beiktatott egyetemleges felelősségre
vonás tilalmával együttesen érvényesül.
Új rendelkezés annak a szabályozási hiánynak a pótlása, amely szerint a lakások
közül tipikusan a gondnoki, házfelügyelői lakás kerülhet közös tulajdonba,
hiszen e lakásokhoz a gondnok (házfelügyelő) által a társasház-közösség részére
ellátott munkavégzés is kapcsolódik.
Az elmúlt mintegy öt évben számos vita keletkezett arról, hogy a társasházi
törvénynek a lakásokra vonatkozó rendelkezéseit a nem lakás céljára szolgáló
helyiségekre, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló
társasházakra (irodaépület, társas üdülő, társas garázs, stb.) alkalmazni kell-e.
26
A viták a nem pontos megfogalmazásból adódtak, ezért a javaslat a megfelelő
alkalmazás kötelezettségét egyértelműen meghatározza.
Az 5-11. §-okhoz
(A társasház alapítása, alapító okirat)
A javaslat fenntartja a már meglévő, illetőleg a felépítendő épületre történő
alapítás lehetőségét, az egyszemélyes - a vállalkozó, vagy más tulajdonos
(önkormányzat, állami szerv) által történő - alapítás szabályozását, a felépítendő
társasháznál az előzetes feljegyzés és a használatbavételi engedély alapján
véglegesített alapító okiratnak megfelelő bejegyzés előírását.
Fennmarad az évtizedek óta meglévő, a Polgári Törvénykönyvben
(a továbbiakban: Ptk.) is meghatározott lehetőség, amely szerint az osztatlan
közös tulajdon társasháztulajdonná átalakítását bármely tulajdonostárs a
bíróságtól kérheti.
A javaslat - a bizonytalan gyakorlati jogalkalmazás miatt - nevesíti, hogy nem
csak a külön tulajdonban álló lakásra, hanem a külön tulajdonú nem lakás
céljára szolgáló helyiségre is csak az alapító okiratban lehet elővásárlási,
előbérleti jogot létesíteni. Ennek megfelelően a nem lakás céljára szolgáló
helyiségre sincs a többi tulajdonostársnak elővásárlási, előbérleti joga, ha azt az
alapító okirat nem írja elő. Ezen kívül a tervezet garantálja, hogy a külön
jogszabályokban (a Lakástörvény (a lakások és helyiségek bérletére, valamint az
elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII.
törvény) és az ennek felhatalmazása alapján kiadott önkormányzati, és a
központi költségvetési szervek rendeleteiben) meghatározott lakásgazdálkodási
feladatok végzését a tulajdonostársak részére létrehozott elővásárlási, előbérleti
jog ne akadályozza.
A javaslat az alapító okirat kötelező tartalmi részeinek felsorolását
-	visszaállítva az 1977. évi 11. tvr. meghatározását - kiegészíti a közös
tulajdonba kerülő épületrészek felsorolásának követelményével, mert ennek
hiánya számos esetben bizonytalan jogi helyzetet idézett elő.
Új rendelkezés, hogy a törvény alapján az alapító okirat már kizárólag a
tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási
adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazza.
27
Ebből következik a további - a későbbiekben részletezett - új rendelkezés, amely
szerint a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a
közösség szervezeti-működési szabályzatában kell rendelkezni. E tekintetben a
javaslat a választás lehetőségét (a hatlakásosnál kisebb közösségek kivételével)
már nem adja meg, mert a tapasztalatok azt igazolják, hogy a gyakorlatban a
szabályzattal nem rendelkező társasházak nem képesek biztonságosan működni.
A javaslat - főszabályként - továbbra is fenntartja az alapító okirathoz, mint a
tulajdonostársaknak a tulajdonjogi helyzet létrehozásáról és módosításáról
történő közös megállapodásához szükséges egyhangú szavazat-arány
követelményét. Egyidejűleg - értelemszerűen - a tulajdonjogi helyzet
megállapításának mintegy záró előírásaként, rendelkezik a társasháztulajdon e
törvényben nem szabályozott kérdéseiben a Ptk. alkalmazásának
kötelezettségéről.
A 12-15. §-okhoz
(Alakuló közgyűlés, szervezeti-működési szabályzat)
A korábbi jogbizonytalanság megszüntetése érdekében a tervezet kiemeli, hogy
az alakuló közgyűlés a tisztségviselők megválasztásáról az alapító okirat
aláírását követő hatvan napon belül határoz. Ehhez a javaslat speciális szavazat-
arányt szándékosan nem ír elő, mert a tulajdonostársaknak az alakuló közgyűlést
megelőzően az alapító okiratot egyhangúlag alá kellett írniuk, és az alakuló
közgyűlés megtartását az segíti, ha határozatképességére az általános szabályok
irányadók. A javaslat a szervezeti-működési szabályzat keretében utal arra, hogy
a szabályzatot az alakuló közgyűlésen is meg lehet szavazni, ha az ehhez
szükséges - az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50 %-os - igenlő
szavazat megállapítható.
A javaslat a közösség szerveinek, azok hatáskörének, a közös költség
viselésének megállapítására a szervezeti-működési szabályzat létrehozását
kötelező jelleggel előírja. Egyidejűleg tételesen felsorolja azokat a tulajdonjogi
helyzetet nem érintő konkrét témaköröket, amelyekről - a törvény keretei között
-	a szabályzatban rendelkezni kell. Az ilyen kérdések az alapító okiratban már
nem szabályozhatók.
A „törvény keretei között” meghatározás kifejezetten arra utal, hogy a 13. § (2)
bekezdésében konkrétan felsorolt kérdésekre vonatkozóan a II-III. fejezetekben
(ezeken belül a megfelelő alcímekhez tartozóan) részletezett szabályok
figyelembe vételével kell a közösség sajátosságaihoz igazodó előírásokat
megállapítani.
28
Mindez a közös ügyekben történő döntések meghozatalát, végrehajtását és a
végrehajtás ellenőrzését is egyszerűbbé, gyorsabbá és rugalmasabbá teszi, mert
az alapító okirathoz szükséges egyhangú szavazat-aránnyal szemben, a
szabályzathoz a már említett, az összes tulajdoni hányad szerinti több mint
50 %-os szavazat-arány elegendő.
Nem változik ugyanakkor a jogorvoslat lehetősége: a bírósági jogvédelemre
vonatkozó általános rendelkezések alapján (42. §), a szervezeti-működési
szabályzatot elfogadó közgyűlési határozat is megtámadható a bíróság előtt.
A széles körben, hosszú idő óta jelentkező igénynek tesz eleget a javaslat annak
kimondásával, hogy a hatlakásosnál kisebb társasházak közössége dönthet a
törvény szerinti szervezeti, működési rendelkezések alkalmazásáról. Ilyen
döntés hiányában azonban ezekre a kérdésekre továbbra is a Ptk. osztatlan közös
tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadók.
A tulajdonostársak részére azonban - a kellő áttekintés érdekében - tizenöt
nappal korábban meg kell küldeni a szabályzat tervezetét.
Annak érdekében, hogy a szabályzatot minden társasház közössége létrehozza, a
törvény lehetővé teszi az írásbeli szavazást és előírja annak eredményéről a
tulajdonostársak 8 napon belüli értesítésének kötelezettségét. Ha az írásos
szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ének megfelelő
tulajdonostársak módosító javaslattal élnek, a közgyűlést össze kell hívni.
Az írásbeli szavazás tekintetében a törvény hasonló megoldást alkalmaz a
lakóépületben a nem lakás céljára szolgáló helyiségben megváltoztatni kívánt
tevékenységgel kapcsolatos közgyűlési határozat meghozatalánál (19. §).
Egyebekben az írásbeli szavazás lehetősége és módja kérdésében a részletes
szabályokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani, a nyolc
napos értesítési határidő azonban ezekre az esetekre is irányadó (40. §).
A javaslat már a szervezeti-működési szabályzatról szóló alapvető
rendelkezések között utal a részközgyűlésekre is, amelynek részletes szabályait
a 41. § tartalmazza.
A szervezeti-működési szabályzat módosításához, a megállapításához előírt
szavazat-arány szükséges, és a szabályzatot, annak módosításait az ingatlan-
nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
A 16-22. §-okhoz
(A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek)
29
A javaslat az általános polgári jogi elvnek megfelelően tartalmazza a külön
tulajdonra vonatkozó tulajdonjog gyakorlásának fő szabályait, ugyanakkor a
lakóépület rendeltetésének, a lakhatás nyugalmának biztosítása érdekében a
korábbiakhoz képest egyértelműbb és részletesebb rendelkezéseket ír elő. Ezen
kívül a tervezet - megszüntetve a korábbi ellentmondást - a lakásra, és a nem
lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozóan egységes szavazat-arányt ír elő.
Az új rendelkezések értelmében a közösség a lakás használatának,
hasznosításának szabályait már nem az alapító okiratban, hanem a szervezeti-
működési szabályzatban határozza meg. Ezek a szabályok a tulajdonjogot nem
érintik, mert a lakás más célú (pl. irodai tevékenység végzése) használatáról,
vagy (például bérbeadás útján történő) hasznosításáról van szó, és a korábban
előírt egyhangú szavazat mellett a többség megalapozott igénye nem volt
érvényesíthető. Amennyiben a jövőben a szervezeti-működési szabályzat
előírását bármely tulajdonostárs megsérti (például a lakásban műhelyt
üzemeltet), a közösség megalapozottan kérheti az e tevékenység végzésétől való
eltiltást.
A javaslat további új rendelkezéseket tartalmaz a lakóépületben lévő nem lakás
céljára szolgáló helyiségek használatával, hasznosításával kapcsolatban.
Az alapvető előírásokat a helyiségekre vonatkozóan is a szervezeti-működési
szabályzatban kell megállapítani. Ez lényegesen erősebb szavazat-arányt jelent,
mint az 1998-ban életbe lépett (a közgyűlés eseti döntéseire bízott, a tulajdoni
hányad szerinti egyszerű többség 2/3-os szavazatához kötött, és megismételt
közgyűlésen is meghozható határozatra vonatkozó) szabályozás. Az új szavazat-
arány nagyobb jogbiztonságot jelent a helyiség tulajdonosa (vagy a bérlő,
használó) számára is.
A lakáshoz képest azonban szükségszerű eltérés, hogy a nem lakás céljára
szolgáló helyiség esetén a szabályzatban csak az alapvető előírásokat lehet
megállapítani (pl. egyes élvezeti cikkeket árusító üzlet, vagy kocsma nem
üzemeltethető), míg a konkrét tevékenység megkezdését megelőzően
-	a szervezeti-működési szabályzathoz előírtakkal azonos szavazat mellett -
külön közgyűlési határozatot kell hozni. A törvény előírja az írásbeli szavazás
lehetőségét.
Tekintettel arra, hogy a nem lakás célú helyiségekben történő konkrét
tevékenység végzése folyamatosan, és leginkább a szomszédos
tulajdonostársakat érinti, a törvény a közgyűlés igenlő határozatához előírja a
közvetlenül érintett tulajdonosok többségi szavazatának meglétét is.
A társasház közössége a jövőben már nem csak tiltó, hanem a tevékenység
megkezdéséhez olyan hozzájáruló határozatot is hozhat, amelyben feltételként
30
kiköti a környezet védelmének általános szabályairól szóló - az 1995. évi
LIII. törvény felhatalmazása alapján kiadott - külön jogszabály lakóépületre
vonatkozó előírásainak megtartását (a zaj-és rezgésterhelési határértékek
megállapításáról szóló 8/2002. (III. 22.) KöM-EüM együttes rendelet).
Az előírások megszegése esetén a közös képviselő a törvényben előírt általános
szabályok (50. §) alapján a környezetvédelmi hatóság, illetőleg az önkormányzat
jegyzőjének eljárását kezdeményezi.
A javaslat a jogbiztonság érdekében a külön tulajdonon belül lévő közös
tulajdonú épületrészek (1. § (2) bekezdése) ellenőrzése, fenntartása céljából
kizárólag a közösség megbízottjának bejutására írja elő a tűrési kötelezettséget;
a beavatkozással okozott kár megtérítésére a közösséget lehet kötelezni.
A javaslat - az építésügyi jogszabályokkal összhangban - egyértelműen
meghatározza, hogy a külön tulajdonon belüli építési munkához mely esetben
szükséges minden tulajdonostárs hozzájárulása, és mely esetben nem kell a
hozzájárulásukat megkérni.
A széles körben felmerült, megalapozott igények alapján új lehetőség, hogy a
többi tulajdonostárs alapító okiratban megállapított közös tulajdoni hányadát
nem érintő lakás-megosztás és lakás-összevonás esetén a változás ingatlan-
nyilvántartásban történő átvezetéséhez elegendő az alapító okirat összes
tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel történő módosítása.
Az építtető köteles beszerezni a jogerős és végrehajtható építési, és
használatbavételi engedélyeket.
A külön tulajdon tekintetében a korábbi törvény szerinti egyes adatok
(a tulajdonosváltozás, a tulajdonostárs lakcíme, az ingatlan-nyilvántartásban
bárki által megtekinthető személyes adata, a jogi személy nyilvános adata, a
bérlő lakcíme és nyilvános adata, a bentlakó személyek száma) közös
képviselőnek történő bejelentéséről az új törvény egy - lényeges - változást
tartalmaz. A jövőben (az eseti közgyűlési határozat lehetősége helyett) a
szervezeti-működési szabályzatban szabályozni kell, hogy ezeket az adatokat a
tulajdonostársak kötelesek-e bejelenteni a közös képviselőnek. Ez az
önkorlátozás továbbra sem ütközik a személyes adatok védelmének
követelményébe; a közös képviselő az új tulajdonos részére közli a közös
költség összegét, illetőleg a közüzemi szolgáltatás díját a bérlő, a bentlakók
száma szerint számolja ki.
A bejelentési kötelezettség előírásának esetére a javaslat olyan időtartamot
határoz meg, amelyen belül a közös költség hátralék keletkezése még kellő
biztonsággal megelőzhető.
31
A jogbiztonságot szolgálja, hogy - összhangban a személyes adatok védelmének
szabályait tartalmazó külön törvénnyel - a tulajdonostárs köteles a bérlőjét
tájékoztatni a rá vonatkozó adat bejelentéséről, továbbá a közös képviselő
(az intézőbizottság elnöke) felhatalmazást kap a jelzett adatokról történő
nyilvántartás vezetésére. Nem utolsó sorban, a tartozását kiegyenlítő
tulajdonostárs (volt tulajdonostárs), illetőleg bérlő (volt bérlő) adatát a közös
képviselőnek haladéktalanul törölnie kell.
A 23-26. §-okhoz
(A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek,
a lakóépület házirendje)
A javaslat a közös költség megfizetésére új, részletes előírásokat tartalmaz.
Ennek megfelelően a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani a
tulajdoni hányadtól eltérő megfizetés esetén az érintett költség-nemeket és a
számítás módját, a nem mérhető közüzemi szolgáltatásokra az elszámolás
szabályait, felújítási alap képzése esetén a hozzájárulás mértékét és a
felhasználás szabályait.
A javaslat meghatározza a közös képviselő feladatait a közös költség hátralék
megfizetése érdekében, és megjelöli a feladatok sorrendiségét (határidő
tűzésével az adós tulajdonostárs felszólítása; a felszólítás eredménytelensége
esetén a bíróságtól fizetési meghagyás kibocsátásának kérése; a földhivataltól
jelzálogjog bejegyzésének kérése). A részletes szabályokat a szervezeti-
működési szabályzatnak kell tartalmaznia.
A házirendről szóló új rendelkezések alapján a közösség a lakóépület
sajátosságaihoz képest megállapítja a külön tulajdonon belüli építési-szerelési
munka és más zajos tevékenység végzésének szabályait, mert ennek alapján
tudnak érvényt szerezni a saját lakhatásuk nyugalmának.
Ez összefügg a nem lakás céljára szolgáló helyiségben az új tevékenység
megkezdéséhez a külön zajvédelmi jogszabályok megtartásának feltételével
történő hozzájárulás megadásával (18. § (3) bekezdése), azonban itt a zajos
tevékenység végzésével kapcsolatos általános előírásokról van szó. A közösség
az esti, éjszakai, a hétvégi, illetve a munkaszüneti napokra a külön (építésügyi,
illetve zajvédelmi) jogszabályok figyelembe vételével korlátozhatja a lakhatás
nyugalmát zavaró tevékenységek végzését. Ha a házirendben foglaltakkal
ellentétes tevékenységet a külön tulajdonon belül felszólítás ellenére sem
szüntetik meg, és ez - adott esetben - csendháborítást jelent, a közös képviselő a
hatóság eljárását kezdeményezi.
32
A házirend a közös tulajdonban lévő területek, helyiségek használatának
szabályaira is kiterjed. Ennek keretében - az adott társasház jellemzőihez képest
-	előírható, hogy a közös területekről a tulajdonostárs saját maga köteles az
általa okozott szennyezést eltávolítani, a közös területeken, helyiségekben
(pinceterület, közös tároló-helyiség, stb.) tűzveszélyes anyagokat tartani tilos,
stb.
Az új rendelkezések lehetővé teszik azt is, hogy a házirendben, az annak
szabályait megsértő tulajdonostárs (illetőleg a törvény 20. § (1) bekezdésének b)
pontja alapján a vele együtt lakó személy, vagy akinek a lakása használatát
átengedte) felszólítására, illetőleg a közös képviselő ezzel kapcsolatos
feladataira vonatkozó részletes előírásokat meghatározzák.
A 27-42. §-okhoz
(A társasház szervezete, általános rendelkezések,
a közgyűlés)
A javaslat megtartja a már bevált jogintézményeket és rendelkezéseket.
A közösség legfőbb döntéshozó szerve továbbra is a közgyűlés, a közös ügyeket
a közös képviselő, vagy az intézőbizottság látja el, és az 50 lakásosnál nagyobb
társasházban kötelező a számvizsgáló bizottság megválasztása.
A jogbiztonság érdekében az új rendelkezések kimondják, hogy a legalább egy
elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetve a számvizsgáló bizottságot a
tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk, továbbá az
intézőbizottság elnökének a közös képviselővel azonos jogállása van.
A közgyűlés általános döntési jogköre tekintetében a törvény két pontosítást
tartalmaz:
Az 1998-tól beiktatott „felmentvény” azonos a jóváhagyás fogalmával, a
felmentvényhez külön jogkövetkezmény nem fűződik, ezért a 28. § c.) pont
-	és a kapcsolódó 48. § (2) bekezdés is - a közös képviselő (vagy az
intézőbizottság) éves ügykezelő tevékenységének jóváhagyásáról rendelkezik.
A törvény 28. § d) pontja alapján - értelemszerűen - csak a szervezeti-működési
szabályzat utalhat egyes ügyeket a közös képviselő (vagy az intézőbizottság),
illetve a számvizsgáló bizottság hatáskörébe, mert az alapító okirat ilyen
kérdéseket már nem szabályozhat.
A javaslat további pontosítást tartalmaz a jelzálogjoggal történő megterhelés
tekintetében, mert - összhangban a törvény főszabályaival - az adós
33
tulajdonostársnak a külön tulajdona és ezzel együtt, a hozzá tartozó közös
tulajdoni hányad is az adósság biztosítékát jelenti.
Új rendelkezés, hogy a javaslat a legalább hat hónapnak megfelelő összegű
közös költség-tartozás esetén teszi lehetővé a jelzálogjog bejegyzését, így ez alól
az adós tulajdonostárs már nem mentesülhet azáltal, hogy a jelenlegi
szabályozás szerinti egybefüggő hat hónap elteltét megelőzően törleszt.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló, 2000. január 1-jétől hatályos törvényi
rendelkezésekhez igazodóan, a javaslat a jelzálogjog bejegyzéséhez és a törlési
engedélyhez előírja a közgyűlési határozat, vagy a közös képviselő
rendelkezésének ügyvéd által történő ellenjegyzését. A jogbiztonság érdekében
az adósság kifizetését követő nyolc napon belül a törlési engedélyt ki kell adni.
A javaslat - a Ptk. megfelelő rendelkezéseire utalva - meghatározza a
tulajdonostárs közgyűlésen történő általános, illetőleg eseti meghatalmazásának
szabályait.
A javaslat egyértelművé teszi, hogy a közgyűlés csak a meghirdetett
napirendben szereplő ügyben hozhat érvényes határozatot, és a
határozatképességet minden egyes napirend megvitatását megelőzően ismételten
vizsgálni kell.
A javaslat egyértelműen meghatározza, hogy mikor kell a tulajdonostársaknak a
tulajdoni hányadok szerint számított egyhangú, az összes tulajdoni hányad
szerinti 2/3-ados, illetőleg az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű
szavazattöbbséggel határozatot hozni. Ebből adódóan a javaslat azt is kimondja,
hogy minden más, konkrétan nem nevesített esetben a jelenlévők egyszerű
szavazattöbbsége elegendő a határozat meghozatalához. Az egyszerű
szavazattöbbség vonatkozik az éves beszámoló és költségvetés elfogadására, a
közös költség viselésére, ezen belül arra is, hogy milyen felújítási munkákat
kíván a közösség az adott évben elvégezni.
Mindez együttesen garantálja a döntések meghozatalának, azok végrehajtásának,
és az ellenőrzésnek az egységes törvényi feltétel-rendszer szerinti
megvalósulását.
Az eredményes működés további biztosítékaként a tervezet előírja, hogy a
meghozott határozatokról tulajdonostársakat a közgyűlés megtartásától számított
nyolc napon belül kell értesíteni, szabályozza az írásbeli értesítés módját,
valamint a részközgyűlések megtartásának szabályait is.
34
Fenntartja a javaslat a közgyűlési határozatok bíróság előtti megtámadására, és
ennek határidejére vonatkozó előírásokat.
A 43-51. §-okhoz
(Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság,
a számvizsgáló bizottság)
A közös képviselő (az intézőbizottság) korábbi feladatainak meghatározásán
túlmenően, az új szabályok a közös képviselő feladatává teszik a közgyűlés
határozatairól, és azok végrehajtásáról a nyilvántartás (Közgyűlési Határozatok
Könyve) vezetését.
Az új rendelkezések előírják, hogy tulajdonos-változás esetén a közös képviselő
köteles írásban tájékoztatást adni a közös költség tartozás fennállásról és annak
összegéről, valamint a vonatkozó közgyűlési határozatokról. Mindez
eredményezi a közös tulajdon biztonságos fenntartását és azt is, hogy az eladó
tulajdonostárs és a vevő már a szerződés előkészítése során tisztázza a külön
tulajdont terhelő közös költségek viselését.
A törvény pontosítja a közös képviselő éves elszámolással és költségvetéssel
összefüggő feladatait annyiban, hogy a korábban is szabályozott
tulajdonostársankénti részletezés a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás
céljára szolgáló helyiségek szerinti részletezést is jelenti.
Garanciális szabály, hogy a közös képviselő - felmentése esetén - köteles a
társasházra vonatkozó összes dokumentumot az új közös képviselő részére, a
megválasztásától számított harminc napon belül átadni.
A javaslat nem változtat a közös képviselőre és az intézőbizottság elnökére,
tagjaira vonatkozó kizáró okok előírásain, ugyanakkor ezeket a rendelkezéseket
kiterjeszti a számvizsgáló bizottság tagjaira és elnökére.
Annak érdekében, hogy a számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező
társasházak közössége is ellenőrizze a közös képviselő ügyintézését, a törvény
felhatalmazást ad a tulajdonostársaknak, hogy a szervezeti-működési
szabályzatban a közösség által felhatalmazott tulajdonostárs lássa el az
ellenőrzési feladatokat.
35
Az 52-55. §-okhoz
(Társasház-kezelés, ingatlankezelés)
A javaslat meghatározza a társasház-kezelő, és az ingatlankezelő tevékenység
feladatkörét. Egyúttal lehetőséget ad a tulajdonostársaknak arra, hogy ilyen
képesítéssel rendelkező szakembereket bízzanak meg a lakóépületeik
fenntartásával kapcsolatos tevékenység ellátására. Ezt a feladatot a közös
képviselő is elláthatja, de a tulajdonostársak döntésétől függ, hogy a
szakképesítés megszerzésére - a költségek megfizetése mellett - kötelezik-e a
közös képviselőt.
A társasház-kezelést, illetve az ingatlankezelést üzletszerűen végző személy,
szervezet számára a külön jogszabályban meghatározott szakképesítés
megszerzése kötelező, mert az ilyen tevékenység csak az épület, illetőleg az
ingatlan fenntartásá
hoz kapcsolódó gazdasági, műszaki és jogi követelmények együttes ismeretében
végezhető szakszerűen. Az említett külön jogszabály: a korábbi társasházi
törvény felhatalmazása alapján, a szakképzésről szóló
1993. évi LXXVI. törvény rendelkezéseinek megfelelően 1999. július 13-án
kiadott belügyminiszteri rendelet (a követelményrendszert az utóbb egységes
szerkezetbe foglalt 16/2003. (IV. 18.) BM rendelet tartalmazza).
Az 56-59. §-okhoz
(Értelmező rendelkezések, a bírósági eljárás megelőzése,
hatálybalépés)
A javaslat meghatározza a lakóépület fogalmát, egyértelművé teszi a fenntartás
fogalmi körét, és ehhez képest pontosítja a rendes gazdálkodás körét meghaladó
kiadások fogalmát. Ezen túlmenően a polgári peres eljárások lehetőség szerinti
elkerülése érdekében utal a külön törvény (a 2003. március 3-án hatályba lépett
2002.	évi V. törvény) szerinti permegelőző közvetítői eljárás igénybevételének
lehetőségére.
A javaslat az új törvény hatálybalépése és alkalmazása időpontját úgy állapítja
meg, hogy a hatálybalépésekor bejegyzett társasházak közösségének egy éves
felkészülési idő álljon rendelkezésre a szervezeti-működési szabályzat
megalkotásához, módosításához, illetőleg a közös képviselő számára a
közgyűlési határozatokról történő nyilvántartás vezetésének megkezdéséhez.
A 60-64. §-okhoz
(Átmeneti rendelkezések)
36
A törvény - másfél éves átmeneti időtartamot biztosítva - lehetőséget ad az
önkormányzati tulajdonból átalakult társasházak közössége számára, hogy az
alapító okirat törvénysértő előírásait minősített szavazattöbbséggel módosítsa.
E mellett a törvény hatálybalépésekor már bejegyzett társasházak közössége
számára - határidő megjelölése nélkül - további lehetőség a külön tulajdont nem
érintő számítási hibák és más nyilvánvaló elírások egyszerű szavazattöbbséggel
történő kijavítása.
Mindkét eset a bírósági eljárások elkerülését szolgálja, azonban a törvény
hatálybalépése után alakuló társasházakra ezek az átmeneti rendelkezések már
nem alkalmazhatók.
A javaslat lehetővé teszi azt is, hogy a hatálybalépésekor bejegyzett társasházak
közössége lakásszövetkezetté alakuljon. Ehhez azonban valamennyi
tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, mert a közös tulajdonban lévő
épületrészeknek a lakásszövetkezet, mint jogi személy tulajdonába adása
egyúttal a társasházban meglévő tulajdoni hányadok megszüntetését jelenti. A
törvény hatálybalépését követően már a megalakuláskor kell a tulajdonosoknak
eldönteni, hogy milyen tulajdoni formát (osztatlan közös tulajdon, társasház,
vagy lakásszövetkezet) választanak.