﻿MAGYAR KÖZTÁRSASÁG KORMÁNYA
T/1812. számú
törvényjavaslat
a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról
Előadó:
Dr. Matolcsy György
nemzetgazdasági miniszter
Budapest, 2010. november
1
2010. évi......törvény
a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról
1.	§
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tt.) 17. § helyébe a
következő rendelkezés lép:
„17. § (1) A szervezeti-működési szabályzat
a)	meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a
lakóépület rendeltetésének megfelelően;
b)	ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a
szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy
erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális
terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület
rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség
használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának
szabályait.
(2)	A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás
céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben
folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - amelyek nem lehetnek e
törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak - a használat jogcímétől
függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.
(3)	A települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi
szempontok alapján - az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvénnyel
összhangban - rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség
használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.”
2
2. §
A Tt. 18. § helyébe a következő rendelkezés lép:
„18. § (1) A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének
megváltoztatott használatához - a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3)
bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel - a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges.
(2)	Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének
megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez
szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti - határidőben meghozott -
közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az
engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.
(3)	A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés - harmincnapos
határidőn belül meghozott - határozattal
a)	a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén - a szervezeti-
működési szabályzat rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal
összhangban - megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség
használata, hasznosítása módjának megváltoztatását,
b)	a lakhatás nyugalma - így különösen a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet
veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében - a használat, hasznosítás módjának
megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak
figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat; a határozatnak tartalmaznia kell a
lakhatás nyugalmát tartalmazó magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési
döntés indokolását.”
3. §
A Tt. 30. § (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség
összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá
tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék
megfizetésének biztosítékául.”
3
4.	§
A Tt. 32. § (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként
megismételhető.”
5.	§
A Tt. 35. § (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező
tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével
írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől
számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot
követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az
összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs
jogosult összehívni.”
6.	§
A Tt. 39. § (1) bekezdés b) pontja helyébe a következő rendelkezés lép:
[A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:]
„b) azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távollévő
tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív
tartalmazza;”
7. §
A Tt. 40. § (3) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19.
§ (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően - írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal.”
4
8. §
A Tt. 43. § (1) bekezdés c) pontja helyébe a következő rendelkezés lép:
[A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles:]
„c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás
összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján
meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos
igényeit.”
9.	§
A Tt. 43. § (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján
társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell
az 52. § (2) bekezdésében meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó
feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.”
10.	§
A Tt. 51. § (1) bekezdés b) pontja helyébe a következő rendelkezés lép:
„b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok
szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi
költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett
a bemutatott számlákat,”
11.	§
A Tt. 51. §-a kiegészül a következő új (5) bekezdéssel:
„(5) Ha az (1) bekezdés szerinti feladatok ellátása számvizsgáló bizottság vagy a (4)
bekezdésben említettek szerint felhatalmazható tulajdonostárs hiánya miatt nem biztosítható,
e feladatok ellátásával - a szervezeti-működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén - a
számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató
vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény
szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan
gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja, alkalmazottja.
5
12. §
A Tt. az 51. §-t követően kiegészül a következő címmel:
„III/A. Fejezet
A GAZDASÁGI ELLENŐRZÉS SEGÍTÉSE "
13.	§
A Tt. 51/A. §-a és az azt megelőző alcím helyébe a következő rendelkezés és alcím lép,
valamint a Tt. a következő 51/B. §-sal egészül ki:
„A gazdasági ellenőrzést segítő személy
51/A. § (1) Ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot vagy az alapító
okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma
meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a
továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság) feladat-ellátásának segítésére - a számviteli
szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a
következő évi költségvetési javaslat előzetes vizsgálatára és véleményezésére - gazdasági
ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni. Gazdasági ellenőrzést segítő személy a
számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató
vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy lehet.
(2)	Nem kötelező az (1) bekezdésben említett gazdasági ellenőrzést segítő személy
igénybevétele, ha:
a)	az ellenőrzési feladatok ellátása az 51. § (5) bekezdés alapján biztosított,
b)	a számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles
könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy
c)	a közös képviselő, az intézőbizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy
okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy társasház-
kezelői vagy ingatlankezelői szakképesítéssel rendelkezik és megfelel az e törvény 52-
55. § szerinti feltételeknek.
(3)	A gazdasági ellenőrzés segítésével olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, melynek
tagja vagy alkalmazottja rendelkezik az (1) bekezdésben meghatározott szakképesítéssel. A
gazdálkodó szervezet megbízásakor a gazdasági ellenőrzést segítő természetes személyt is
meg kell nevezni.
6
A gazdasági ellenőrzést segítő személy jogai és kötelezettségei
51/B. § (1) A gazdasági ellenőrzést segítő személy feladata a számviteli szabályok szerinti
könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi
költségvetési javaslat - éves közgyűlés elé terjesztett - tervezetének előzetes vizsgálata és
véleményezése.
(2)	A gazdasági ellenőrzést segítő személy az (1) bekezdésben meghatározott feladatának
elvégzése céljából betekinthet a közösség számviteli nyilvántartásaiba - ideértve a
pénzforgalommal kapcsolatos iratokat is -, az azt alátámasztó bizonylatokba,
dokumentumokba, valamint a közös képviselőtől, az intézőbizottság elnökétől, tagjaitól és a
számvizsgáló bizottság elnökétől, tagjaitól felvilágosítást kérhet.
(3)	A gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt az (1) bekezdésben
említett közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt kötelező meghívni. A gazdasági
ellenőrzést segítő személy a véleményéről és vizsgálatának eredményéről - ide értve azt is, ha
tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről, illetve más olyan
tényről, amely társasházi tisztségviselő felelősségre vonását vonhatja maga után -, írásban
köteles tájékoztatni a közgyűlést. A gazdasági ellenőrzést segítő személy e tájékoztatását a
meghívóhoz mellékelni kell; ennek elmulasztása esetén az e körbe tartozó napirendi pontokról
hozott közgyűlési határozat érvénytelen.”
14.	§
A Tt. 56. §-a a következő 6. és 7. ponttal egészül ki:
[56. § E törvény alkalmazásában:]
„ 6. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelő
tevékenység: társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői szolgáltatás, mely a szolgáltatási
tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló törvényben
meghatározottak szerint önálló, üzletszerűen - nyereség elérése érdekében rendszeresen,
gazdasági kockázatvállalás mellett - végzett gazdasági tevékenység.
7.	A közösség éves pénzforgalma: a gazdálkodási évben, készpénzben és bankszámlán befolyt
összes bevétel és kifizetett összes kiadás együttes összege.”
7
15.	§
A Tt. kiegészül a következő 64/A. §-sal:
„64/A. § A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló 2010. évi
.... törvény (a továbbiakban: Módtv.) által megállapított 51/A. § és 51/B. § rendelkezéseit
azon közgyűlés elé terjesztett, a 2010. évre vonatkozó, a számviteli szabályok szerinti
könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített elszámolás és a 2011. évi költségvetési javaslat
tekintetében is alkalmazni kell, amely közgyűlésre a meghívó vagy az írásbeli szavazásra
történő felhívás a napirendek megjelölésével a Módtv. hatályba lépésének napjáig még nem
került megküldésre.”
16.	§
A Tt. kiegészül a következő 67. §-sal:
„67. § Felhatalmazást kap a települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat képviselő-
testülete, hogy városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján - az épített környezet
alakításáról és védelméről szóló törvénnyel összhangban - rendeletben határozhassa meg a
nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek
megváltoztatásának módját, feltételeit.”
17.	§
Hatályát veszti a Tt. 64/A. §-a.
18.	§
(1)	Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.)
kiegészül a következő 34/A. §-sal:
„ 34/A. § Ha a társasházakról szóló törvényben szabályozott társasházi közös költség tartozás,
illetve a lakásszövetkezetekről szóló törvényben szabályozott költséghátralék biztosítékául
szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti eljárásban benyújtott okirat nem tartalmazza a személyi
azonosítót, akkor azt az ingatlanügyi hatóság a személyiadat- és lakcímnyilvántartást vezető
szerv megkeresése útján, hivatalból pótolja.”
(2)	Az Inytv. 91. § (3) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(3) A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló 2010. évi ...
törvény (a továbbiakban: Módtv.) 18. § (1) bekezdésével megállapított 34/A. §-t a Módtv.
hatálybalépésekor folyamatban lévő eljárásokban is alkalmazni kell.”
19.	§
(1)	Ez a törvény - a (2) bekezdésben foglalt kivétellel - a kihirdetését követő 3. napon lép
hatályba.
(2)	A 17. § 2011. szeptember 30. napján lép hatályba.
8
20. §
E törvény hatálybalépésével a szervezeti-működési szabályzatnak a nem lakás céljára szolgáló
helyiségek használatára, hasznosítására vonatkozó - a módosított Tt.-vel ellentétes -
rendelkezése hatályát veszti és helyébe a Tt. vonatkozó rendelkezése lép. A szervezeti-
működési szabályzat ennek megfelelő kijavítását a szervezeti-működési szabályzatnak egyéb
okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.
9
Általános indokolás
A társasházakról szóló - a 2009. szeptember 30-án hatályba lépett 2009. évi LXXXIX.
törvénnyel módosított - 2003. évi CXXXIII. törvénynek (a továbbiakban: Tt.) a Javaslat (a
továbbiakban: Javaslat) szerinti módosítását elsődlegesen indokolja a „könyvvizsgálatról és a
gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személyről” alcímmel beiktatott 51/A. §
jogbizonytalanságot előidéző tartalma. Ez olyan súlyos gyakorlati jogalkalmazási
problémákat vetett fel, melyek átmeneti áthidalására 2009 decemberében - a Magyar
Könyvvizsgálói Kamarával és társasházkezelői szakmai szervezettel (Magyar
Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetsége) közösen kialakított - javaslatot kellett
közzétenni az 51/A. §-nak a 2009. évi elszámolásokra vonatkozó alkalmazásához.
A Javaslat megszünteti az 51/A. § alapján keletkezett ellentmondást a Tt. és a számvitelről
szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Szt.) rendelkezéseinek könyvviteli szolgáltatási
és könyvvizsgálói feladatkörök ellátása tekintetében. A számviteli törvény szerinti egyes
egyéb szervezetek beszámoló-készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól
szóló 224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet (a továbbiakban: kormányrendelet) 20. §-ának (7)
bekezdése alapján a társasháznak a mérleg fordulónapját követő 150 napon belül el kell
készítenie beszámolóját és azt a jóváhagyásra jogosult testülettel el kell fogadtatnia. A
Javaslat egyértelművé teszi, hogy a gazdasági ellenőrzést segítő személy - mérlegképes
könyvelői, vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló
2000. évi C. törvény 151. §-ának (3) - (5) bekezdése szerinti nyilvántartásban szereplő (a
továbbiakban: regisztrált) személy - igénybe vételéről szóló törvényi kötelezés az éves
közgyűlések elé terjesztendő előző évi beszámoló alapján elkészített elszámolás és következő
évi költségvetés vizsgálatára vonatkozik.
A jelenlegi jogbizonytalanság megszüntetésén kívül, az újonnan beiktatott III/A. Fejezettel
megállapított 51/A. § és 51/B. § változtatást tartalmaz abban is, hogy kifejezetten csak a
megfelelő belső (a tisztségviselők, vagy a közösség és az Szt. szerinti szakképesítéssel
rendelkező személy között a számvizsgáló bizottsági feladatok ellátására létrejött szerződéssel
megbízott személy által végzett) szakmai kontroll vagy ilyen felkészültség birtokában történő
előkészítés hiánya esetében írja elő a társasházi közösségek számára a gazdasági ellenőrzést
segítő személy kötelező igénybe vételét.
A Javaslat a korábbi tízmilliós éves pénzforgalmi értékhatárt - az ötvenet meghaladó albetét
szám megtartása mellett - húszmillióra emeli, mert ez önmagában jelenti a tízmillió forintos
bevételt (közös költség, saját hasznosítás, támogatás, hitel), ami az adott évben nagyrészt
felhasználásra kerül. A kötelező gazdasági kontrollnak pedig hangsúlyosan a felhasználásra (a
kitűzött célnak és a meghatározott feltételeknek való megfelelésére) kell irányulnia, mely az
ötmilliós kiadás esetében még nem indokolható.
A Javaslat a gyakorlati tapasztalatok és egyes - bírósági eljárásokban is előfordult - eltérő
jogértelmezések kiküszöbölése érdekében segíti a vállalkozások működését is. A társasház
közgyűlése a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló
helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának
szabályait, ha az ilyen helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá
tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak
folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy
forgalmazni.
10
Ugyanígy a közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a
lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet
veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön
jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló
határozatot is hozhat, amelynek azonban tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát tartalmazó
magatartások részletezését és indokolását.
Új szabályozási elem, hogy a Javaslat felhatalmazást ad a települési (Budapesten a kerületi)
önkormányzatnak, hogy városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján rendeletben
meghatározza a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve
ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
A Javaslat emellett a társasház tulajdonosok fizetési fegyelmének erősítése érdekében a közös
képviselőnek, illetve az intézőbizottság elnökének lehetőséget ad a nem fizető
tulajdonostársakkal kapcsolatosan hatékonyabb és gyorsabb fellépésre.
11
Részletes indokolás
az 1-2. §-hoz
A Javaslat a Tt.-nek a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatával,
hasznosítási módjának megváltoztatásával kapcsolatos rendelkezéseit módosítja (17-18. §).
Főszabály szerint a használat módjának megváltoztatásához nem szükséges a társasház
hozzájáruló nyilatkozata. Ugyanakkor a társasház a lakóépület rendeltetésének megfelelően
megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy
meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait, ha az ilyen helyiségben a
szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy
erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális
terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni. A közgyűlés a nem lakás
céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen:
a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység
megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak
figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló, vagy tiltó határozatot is hozhat,
amelynek azonban tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát tartalmazó magatartások
részletezését és indokolását.
Mindezekhez kapcsolódóan a Javaslat feljogosítja az önkormányzatot, hogy városképi vagy
kereskedelmi szempontok alapján meghatározza a nem lakás céljára szolgáló helyiség
használatának, hasznosításának, illetőleg ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
a 3-4. §-hoz
Annak érdekében, hogy a közös költség-tartozások minél gyorsabban megtérüljenek, a
módosított rendelkezések a korábbi hat hónapnak megfelelő hátralék helyett már a három
hónapnak megfelelő hátralék esetén lehetővé teszi az adós ingatlan-tulajdonára történő
jelzálogjog bejegyzést és ennek ismétlését.
az 5. §-hoz
A Javaslat szerint a közgyűlést, ha a tulajdonostársak annak összehívását kezdeményezik, a
törvényben meghatározott határidőn belüli időpontra össze kell hívni, tehát nem elegendő a
meghívó határidőn belüli kiküldése. Ellenkező esetben a kiküldött meghívó akár több
hónappal későbbi közgyűlési időpontot jelölhet meg (melyre volt gyakorlati példa), így
időmúlás miatt lehetetlenül a tulajdonostársak kérésének teljesítése és számottevő vagyoni
károk keletkezhetnek. A szövegpontosítás feltétlenül szükséges azért is, mert a bíróságok a
korábbi megfogalmazást nem egységesen értelmezik.
A közgyűlés összehívására vonatkozó 15 és 8 napos határidők - közös képviselők és
számvizsgáló bizottságok kifejezett kérésére - 30 és 15 napra módosulnak, elfogadva, hogy a
100 vagy ennél is több lakásos társasházak esetében, az előterjesztések írásos elkészítésének
kötelezettségére is figyelemmel, lehetetlen a közgyűlés ennél rövidebb időn belüli megtartása.
a 6. §-hoz
12
Felesleges adminisztráció a jegyzőkönyvben felsorolni a közgyűlésen (tehát annak kezdeti
időpontjában) megjelent tulajdonostársakat és tulajdoni hányadukat akkor, amikor a
jegyzőkönyv részét képező mellékletnek mindezt tartalmaznia kell (különösen nehézkes ezt a
rendelkezést megtartani az 50-100 vagy ennél is több lakásos társasházaknál). A
rendelkezésnek nincs értelme azért sem, mert a törvény 36. § (2) bekezdése értelmében a
határozatképességet a közgyűlés megnyitása után, továbbá minden egyes napirendi pontról
történő szavazást megelőzően meg kell állapítani és kifejezetten a határozatképtelenné válás
esetén szükséges a 37. § szerinti megismételt közgyűlés szabályait alkalmazni. Így, ha a
megjelentekhez képest a soron következő bármely napirendi pontokról történő szavazás előtt
-	egyes tulajdonosok eltávozása ellenére - a jegyzőkönyv szerint fennmaradt a
szavazóképesség, akkor megismételt közgyűlés nélkül, érvényes határozatok hozhatók.
a 7-8. §-hoz
A Tt. 40. § (3) bekezdésében a jogorvoslati lehetőség biztonságos gyakorlása érdekében
módosul az írásbeli szavazásról való „tájékoztatás” szóhasználat a „közlés” kötelezettségére,
mert itt is - azonosan a szervezeti-működési szabályzatról, és a helyiségben végzett
tevékenység megváltoztatásáról történő írásbeli szavazás eseteivel - a határozat bíróság előtti
megtámadásának joga csak a szavazás eredményének a tulajdonostársakkal való közlésétől
kezdődően gyakorolható, míg a tájékoztatáshoz nem fűződik jogkövetkezmény.
A Javaslat emellett a társasház tulajdonosok fizetési fegyelmének erősítése érdekében a közös
képviselőnek, illetve az intézőbizottság elnökének lehetőséget ad a nem fizető
tulajdonostársakkal kapcsolatosan hatékonyabb és gyorsabb fellépésre a Tt. 24. § (2) bekezdés
b)	pontja szerint meghatározott szolgáltatási díjhátralékok esetében is.
a 9-10. §-hoz
A Tt. 43. § (2) bekezdése - a gyakorlatban tapasztalt hiányos szerződésekre figyelemmel -
arról rendelkezik, hogy amennyiben a közös képviselő társasház-kezelői tevékenység
ellátására is megbízást kap, a szerződésnek az erre vonatkozó feladatkörét és a díjazás
kérdésében történő megállapodást tartalmaznia kell. A Javaslat szándékoltan nem nevesíti a
konkrét díjban való megállapodás kötelezettségét, csupán utal arra, hogy ebben a kérdésben is
meg kell állapodni, mert a tevékenység végzése lehet ellenérték nélküli, vagy csak a működési
költségeket - de nyereséget nem - felszámító, vagy nyereséget tartalmazó díj egyaránt. Ez
összhangban van a Tt. 55. § (2) bekezdésével, mely szerint a közös képviselő (az
intézőbizottság elnöke) a társasház-kezelési tevékenységet nem üzletszerűen is elláthatja. A
gyakorlatban ez általában egyetlen társasház részére - a közös képviseleti feladatok mellett -
vállalt társasház-kezelési tevékenység esetében valósul meg.
Szövegpontosítás miatt szükséges a Tt. 51. § (1) bekezdésének b) pontja szerinti előírás. A
módosított szöveg összhangban van az újonnan beiktatott III/A. Fejezet 51/A. és 51/B. §-
okban előírt feladatokkal.
a 11. §-hoz
A „számvizsgáló bizottság” alcím alatti új rendelkezés - a társasházi közösségektől, közös
képviselőktől, társasház-kezelőktől, szakmai szervezetektől kapott javaslatok elfogadásával -
lehetővé teszi, hogy a szervezeti-működési szabályzatban a számvizsgáló bizottsági feladatok
ellátására a számviteli törvény szerinti szakképesítéssel rendelkező (regisztrált könyvviteli
13
szolgáltató: mérlegképes könyvelő vagy okleveles könyvvizsgáló) szakértőnek adjanak
megbízást. Erre azonban csak akkor kerülhet sor, ha a társasházban nincs számvizsgáló
bizottság vagy legalább egy tulajdonostárs, aki ellássa a havi számlák és a közös képviselő
ügyintézése ellenőrzését, valamint a további bizottsági hatáskörbe tartozó feladatokat. Ebben
az esetben nem a Javaslat új III/A. Fejezettel megállapított 51/A. § szerinti - éves egyszeri - a
közgyűlés elé terjesztett, számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján
elkészített éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat vizsgálatáról és
véleményezéséről van szó, hanem kifejezetten a szervezeti-működési szabályzat
felhatalmazása alapján a számvizsgáló bizottsági feladatok külső szakértő által történő
ellátásáról.
A szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a számviteli törvény szerinti
szakképesítéssel rendelkező és regisztrált személlyel történő megállapodás lehetőségét annak
érdekében, hogy a most megnyíló teljesen új lehetőséggel - a tulajdonostársak közül
választható számvizsgáló bizottság helyett, e feladatokra külső szakértő megbízásával - a
tulajdonostársaknak legalább az összes tulajdoni hányad szerinti több mint a fele egyetértsen.
A törvény általános szabályai szerint a szabályzat a konkrét megállapodás megkötését a közös
képviselő hatáskörébe utalhatja, vagy fenntarthatja a jogot a leendő szakértőnek közgyűlési
döntéssel történő kiválasztására (13. § (2) bekezdés d)-e) pontok, 28. § (1) bekezdés h) pont).
a 12-13. §-hoz
A Javaslat új III/A. Fejezetben és „A GAZDASÁGI ELLENŐRZÉS SEGÍTÉSE” cím alatt
tartalmazza a módosított szabályokat, mivel - a korábbi 51/A. §-nak és alcímének a III.
Fejezet „A társasház szervezete” cím alatt történt elhelyezéséből az következhet, hogy a
gazdasági ellenőrzést segítő személy is a társasház szervezetének kereteibe tartozik. A
Javaslat a további áttekinthetőség céljából az új III/A. Fejezettel megállapított 51/A. §-t
megelőző önálló alcímen a gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybe vételével, és az
51/B. §-t megelőző önálló alcímen az e személy jogaival és kötelezettségeivel kapcsolatos
rendelkezéseket tartalmazza.
A módosított 51/A. § (1) bekezdés - megtartva, hogy a törvény a számvizsgáló bizottság
részére való segítségnyújtásra irányul - a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és
beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat
előzetes vizsgálatát és véleményezését kifejezetten a gazdasági ellenőrzést segítő személy
feladataként állapítja meg, megjelölve az ilyen feladatra igénybe vehető külső szakértők
szakképesítését. Az itt nevesített, a számviteli jogszabályok szerinti könyvviteli szolgáltató
vagy okleveles könyvvizsgáló, regisztrált személy alkalmas a társasházi törvény által elérni
kívánt cél megvalósítására, mivel az éves közgyűlés elé terjesztendő elszámolás és
költségvetési terv megfelelő elkészítésének kontrollja az említett személyek által, szakszerűen
elvégezhető.
A Tt. korábbi 51/A. §-a és a számviteli törvény vonatkozó rendelkezései közötti koherencia-
zavart éppen az idézte elő, hogy már a címszóban, továbbá a (3) és a (6) bekezdésben
keveredik a számviteli törvény szerinti könyvviteli szolgáltatási és a könyvvizsgálati
feladatkör, amely önmagában is ellentétes az (1) bekezdés rendelkezéseivel. A társasházi
törvény tehát nem „írhatja felül” a számviteli törvény rendelkezéseit és nem tartalmazhat
félreérthető szabályokat. Igaz ez különösen annak figyelembe vételével, hogy a
társasházaknak egyébként a számviteli törvény és a kapcsolódó kormányrendelet szerint kell a
számviteli, könyvviteli feladataikat teljesíteniük.
14
A társasházaknak a számviteli törvény rendelkezései szerint kell a számviteli, könyvviteli
feladataikat teljesíteniük. A Javaslat szerinti 51/A. § (1) bekezdése a korábbi tízmillió forintos
éves pénzforgalmi értékhatárt - az ötvenet meghaladó albetét szám megtartása mellett -
húszmillió forintra emeli, mert ez önmagában jelenti a tízmillió forintos bevételt (közös
költség, saját hasznosítás, támogatás, hitel), amely az adott évben nagyrészt felhasználásra is
kerül. A kötelező gazdasági kontrollnak pedig hangsúlyosan a felhasználásra (a kitűzött
célnak és a meghatározott feltételeknek való megfelelésére) kell irányulnia. Ezért, és a
gyakorlati élet tapasztalatai alapján az éves tízmilliós kiadás fölött szükséges és indokolt a
külső szakértő - a gazdasági ellenőrzést végző személy - igénybe vétele, figyelemmel a
hitelből, támogatásból szerzett bevételek felhasználására is.
A Javaslat szerint módosuló 51/A. § (2) bekezdésének a)-c) pontjai - a felesleges
többletköltségek kényszerű vállalásának megszüntetése érdekében - meghatározzák, hogy a
gazdasági ellenőrzést segítő személy éves egyszeri igénybevételének kötelezettsége mely
esetekben mellőzhető. Ezek olyan esetek, amikor a társasházi közösségnek szerződése van a
számviteli törvény szerinti külső szakértővel vagy a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja vagy
a közös képviselő rendelkezik e szakképesítések valamelyikével, illetve közös képviselő
esetén az 52-55. §-ban meghatározott társasház-kezelői, ingatlankezelői szakképesítéssel.
A módosuló rendelkezés felvezető mondatából (51/A. § (2) bekezdés) ugyanakkor
egyértelműen következik, hogy ahol nem kötelező a külső szakértő igénybe vétele, ott a
közösség önszántából, bármikor egyszerű szavazattöbbséggel közgyűlési döntést hozhat a
könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató (mérlegképes könyvelő) vagy
okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező személy - akár egyszeri, akár folyamatos -
megbízásáról, az ehhez szükséges költségek vállalásáról.
Az 51/A. § (3) bekezdésében, összhangban a Ptk. rendelkezéseivel, a „cég” szóhasználat a
„gazdálkodó szervezet”-re változik.
A Javaslat szerinti új 51/B. § megszünteti azt az ellentmondást, mely szerint a korábbi 51/A. §
(6)	bekezdés második mondata alapján a könyvvizsgáló írásbeli véleményéről a közgyűlést
tájékoztatni kellett és melynek hiánya esetén a kérdéses napirendi pontról érvényes közgyűlési
határozatot hozni nem lehetett. Ugyanezen bekezdés első mondata azonban nem a
könyvvizsgáló, hanem a gazdasági ellenőrzést segítő személy (így akár a könyvelő)
közgyűlésre történő meghívásának kötelezettségéről szólt, melyen e személyt tanácskozási
jog illette meg.
Az új 51/B. § rendelkezései számviteli ellenőrzési feladatkörbe tartozó jogokat és
kötelezettségeket állapítanak meg a gazdasági ellenőrzést segítő személy részére. Az 51/B. §
(3)	bekezdés rendelkezése alapján megszűnik az a korábbi 51/A. § (7) bekezdés szerinti
bizonytalan jogi helyzet is, miszerint a gazdasági ellenőrzést segítő személy kötelező
feladataként - a közösség vagyonának csökkenése illetve a tisztségviselők felelősségére utaló
tények esetére - meghatározott kérése ellenére, a közgyűlés összehívását a közös képviselő
következmények nélkül elmulaszthatta.
a 14. §-hoz
A Tt. 56. § új 6. és 7. pontjai az üzletszerűen végzett társasház-kezelői/ingatlankezelői
tevékenységekre és az éves pénzforgalomra - a pénzügyi tárgyú jogszabályokkal összhangban
15
-	e törvény alkalmazásában fogalom-meghatározást adnak, amely a jogviták megelőzését
szolgálja.
a 15-20. §-hoz
A Javaslat szabályozza, hogy az új III/A. Fejezet 51/A. § és 51/B. § rendelkezéseit az
előkészítés alatt lévő 2011. éves közgyűlés esetén, a 2010. éves elszámolás és a 2011. évi
költségvetési javaslat előzetes vizsgálatára és véleményezésére is alkalmazni kell. Az előző
éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat együttes tárgyalásának
kötelezettségét a törvény 34. § (2) bekezdése egyértelműen kimondja. Ezért arról külön
rendelkezni, hogy mi a megoldás a két napirendi pont megtárgyalásának - egyes
társasházaknál felmerült - különválasztásakor, nem szükséges, mert a két napirendi pont
eltérő időpontokban való megtárgyalása törvénysértő (amelyről vita esetén a bíróság dönt).
Ezen kívül, a következő évi költségvetés tervezete a számviteli rendelkezések alapján minden
esetben az előző éves elszámoláson alapul, ezért a szakmai szempontból megalapozott és
együttes vizsgálatnak mindkét előterjesztés-tervezetre ki kell terjednie.
Az új 64/A. § rendelkezése megoldja a korábbi 51/A. § alkalmazása során felmerült
bizonytalan jogértelmezéseket is, amelyekre a normatív szabályozás elmaradása miatt került
sor. E rendelkezés hatályon kívül helyezésére 2011. szeptember 30. napján kerül sor, mert az
éves közgyűlések megtartására a számviteli rendelkezésekkel összhangban megállapított
minden év május 30-i határidő tekintetében, a gyakorlatban nem csak az ennél korábbi, hanem
a késedelmesen megtartott éves közgyűlésekre is számtalan példa van. A szeptember 30-i
határidő ahhoz igazodik, amely szerint az egy teljes évre szóló költségvetés elfogadására
legkésőbb a harmadik negyedév végéig sor kell, hogy kerüljön, ha másképp nem, a
közgyűlésnek a számvizsgáló bizottság kötelező feladataként (51. § (1) bekezdés d) pont) -
ennek hiányában vagy mulasztása esetén a legalább 1/10-ed tulajdoni hányaddal rendelkező
tulajdonostársak által - történő összehívásával (35. § (2) bekezdés).
A Tt. 67. § - a 17. § (3) bekezdésével összhangban - tartalmazza az önkormányzati rendelet
megalkotására történő felhatalmazó rendelkezést.
A Javaslat a gyakorlati tapasztalatok alapján kiegészíti az ingatlan-nyilvántartásról szóló
törvényt (Inytv.) egy új 34/A. §-sal annak érdekében, hogy a jelzálogjog bejegyzése iránti
kérelem - ha a benyújtott okirat nem tartalmazza a személyi azonosítót - hivatalból pótolható
és ez által a kérelem teljesíthető legyen. Az ehhez kapcsolódóan megállapított Inytv. 91. § (3)
bekezdés értelmében a jelzett új rendelkezést a törvény hatálybalépésekor folyamatban lévő
ügyekben is alkalmazni kell.
A Javaslat a hatályba léptető és hatályon kívül helyező rendelkezéseken túlmenően
meghatározza a nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatára és hasznosítására
vonatkozó új törvényi rendelkezések érvényesítésének szabályait. Ennek megfelelően a
szervezeti-működési szabályzatnak a törvénnyel ellentétes rendelkezése hatályát veszti és
helyébe az új törvényi rendelkezések lépnek, a megfelelő kijavítást pedig a szervezeti-
működési szabályzat egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.