﻿MAGYAR KÖZTÁRSASÁG KORMÁNYA
T/4858. számú
törvényjavaslat
a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem
tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról
Előadó
Dr. Matolcsy György
nemzetgazdasági miniszter
Budapest, 2011. november
2
2011. évi ... törvény
a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes
személyek lakhatásának biztosításáról
Az Országgyűlés a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó,
rászorult természetes személyek lakhatási problémáinak megoldása, valamint a gazdasági
válság hatásainak tompítása érdekében, összhangban Magyarország gazdasági lehetőségeivel,
a következő törvényt alkotja:
I.	FEJEZET
ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK
1.	Értelmező rendelkezések
1.	§ E törvény és az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabály alkalmazásában
a)	háztartás: az egy lakóingatlanban együtt lakó, ott bejelentett lakóhellyel vagy tartózkodási
hellyel rendelkező természetes személyek közössége,
b)	hiteladós: az a természetes személy, akinek pénzügyi intézménnyel szemben jelzáloghitel
szerződésből eredő lejárt és nem teljesített fizetési kötelezettségéből a mindenkori kötelező
legkisebb munkabér havi összegének kétszeresét, és e törvény hatálybalépésének napján
száznyolcvan napot elérő vagy meghaladó késedelmes tartozása áll fenn,
c)	hitelező: az a pénzügyi intézmény és az a pénzügyi intézménynek nem minősülő jogosult,
akinek javára a lakóingatlanon jelzálogjogot jegyeztek be az ingatlan-nyilvántartásba,
d)	jelzáloghitel-szerződés: a hiteladós és a pénzügyi intézmény között létrejött
kölcsönszerződés, ideértve az életbiztosítási szerződéssel vagy lakás-előtakarékossági
szerződéssel kombinált kölcsönszerződést is, amelynek hitelkockázati fedezete Magyarország
területén lévő lakóingatlanon alapított jelzálogjog,
e)	kényszerértékesítési kvóta: a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a
lakóingatlanok kényszerértékesítésének rendjéről szóló 2011. évi LXXV. törvényben ekként
meghatározott fogalom,
f)	lakóingatlan: a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban
fa)	lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan
-	ha arra használatbavételi engedélyt adtak ki - a hozzá tartozó földrészlettel,
fb)	tanyaként feltüntetett lakó-, gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám
alatt hozzá tartozó föld együttese,
g)	pénzügyi intézmény: a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi
CXII. törvényben meghatározott fogalom, ideértve az Európai Unió más tagállamában vagy
az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes más államban székhellyel
rendelkező és ott jogszerűen tevékenységet végző, Magyarország területén határon átnyúló
szolgáltatást nyújtó pénzügyi intézményt is,
h)	szociálisan rászorult személy: aki a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról szóló
törvény alapján aktív korúak ellátásában részesül,
2
3
i) természetes személy:
ia)	a magyar állampolgár és az a személy, akit törvény alapján a magyar állampolgár jogai
illetnek meg,
ib)	a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező személy, aki a szabad mozgás és a
három hónapot meghaladó tartózkodás jogát - a szabad mozgás és tartózkodás jogával
rendelkező személyek beutazásáról és tartózkodásáról szóló törvény szerint - Magyarország
területén gyakorolja, és a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló
törvény szerint Magyarországon bejelentett lakóhellyel rendelkezik,
ic)	a harmadik országbeli állampolgár, ha a harmadik országbeli állampolgárok beutazásáról
és tartózkodásáról szóló törvény alapján bevándorolt vagy letelepedett jogállással rendelkezik,
id)	a hontalan, ha a harmadik országbeli állampolgárok beutazásáról és tartózkodásáról szóló
törvény alapján ilyen jogállásúnak ismerték el,
j) végrehajtás alá vont ingatlan: az a lakóingatlan, amelyet - a végrehajtási jog ingatlan-
nyilvántartásba történő bejegyzésével - végrehajtás alá vontak,
k) zálogkötelezett: a hiteladós személyétől eltérő azon természetes személy, akinek
lakóingatlanán pénzügyi intézménnyel kötött jelzáloghitel-szerződés biztosítékaként
jelzálogjogot jegyeztek be az ingatlan-nyilvántartásba.
II.	FEJEZET
A NEMZETI ESZKÖZKEZELŐ
2.	A Nemzeti Eszközkezelő jogállása
2.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelő az állam által alapított egyszemélyes zártkörűen működő
részvénytársaság, amelynek részvénye forgalomképtelen.
(2)	A Nemzeti Eszközkezelő felett az alapítói jogokat az állami vagyon felügyeletéért felelős
miniszter (a továbbiakban: miniszter) a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. útján gyakorolja.
(3)	A Nemzeti Eszközkezelő nem alakulhat át, nem válhat szét, más társasággal nem
egyesülhet.
(4)	A Nemzeti Eszközkezelő
a)	alapítására és működésére a gazdasági társaságokról szóló törvényt,
b)	az állami vagyonnal való gazdálkodására az állami vagyonról szóló törvényt
az e törvényben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni.
3.	A Nemzeti Eszközkezelő feladatai
3.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelő
a)	a hiteladós által - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van, a zálogkötelezettel
együttesen - megvételre felajánlott, a hiteladós vagy a zálogkötelezett lakhatását biztosító
lakóingatlant az állam nevében és javára megvásárolja,
b)	az általa megvásárolt lakóingatlan vonatkozásában eljár az állam tulajdonjogának ingatlan-
nyilvántartási bejegyzése érdekében,
3
4
c)	az általa megvásárolt lakóingatlan felett vagyonkezelői jogot gyakorol,
d)	a vagyonkezelésében lévő állami vagyont közvetlenül vagy magánjogi szerződés útján
hasznosítja,
e)	a vagyonkezelésében lévő állami vagyonnal kapcsolatos magánjogi jogviszonyokban
képviseli az államot,
f)	az állami feladatok ellátása során az állami vagyont használó természetes személyek részére
az állami tulajdon használatához szükséges szolgáltatásokat nyújt.
(2) A Nemzeti Eszközkezelő az (1) bekezdésben meghatározott feladatait az állam teherbíró
képességéhez igazodva, a társadalmi szükségletek, a célszerűség és a gazdaságosság
szempontjai figyelembevételével, a rendelkezésére álló források erejéig látja el.
4.	§ (1) Ha a Nemzeti Eszközkezelő a 3. § (1) bekezdésben meghatározott feladatai ellátása
során közreműködőt vesz igénybe, a közreműködőnek rendelkeznie kell mindazon személyi,
tárgyi és biztonsági feltétellel, amely biztosítja a kiszervezett tevékenység maradéktalan és
szakszerű ellátását és a személyes adatok védelmét.
(2) A Nemzeti Eszközkezelő a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre
vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban:
Lakástörvény) 10. § (1) bekezdésében meghatározott feladatai ellátására a közbeszerzési
szabályok mellőzésével kizárólagos állami tulajdonban vagy önkormányzati tulajdonban álló,
kifejezetten erre a célra létrehozott társaságot is megbízhat.
5.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelő és a pénzügyi intézmény a lakóingatlanok Nemzeti
Eszközkezelő általi megvásárlása érdekében történő együttműködésre vonatkozó
keretszerződést köt.
(2)	A keretszerződés tartalmazza különösen a hiteladós, illetve a zálogkötelezett által e
törvény alapján benyújtandó igazolások és nyilatkozatok a Nemzeti Eszközkezelő részére
történő megküldésének módját, valamint a lakóingatlanok megvásárlásának
kezdeményezésére szolgáló formanyomtatvány formai és tartalmi követelményeit.
4.	A Nemzeti Eszközkezelő vagyonkezelésére vonatkozó szabályok
6.	§ A lakóingatlant a Nemzeti Eszközkezelő abban az állapotban veszi át az eladótól, és adja
bérbe, amelyben az az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában van.
7.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelőt a vagyonkezelésében lévő állami tulajdonú lakóingatlanok
után vagyonkezelési díjfizetési kötelezettség és visszapótlási kötelezettség nem terheli.
(2)	A Nemzeti Eszközkezelő a vagyonkezelés során
a)	az állami vagyont elsődlegesen bérleti szerződés alapján bérbeadással hasznosítja,
b)	kezdeményezheti a vagyonkezelésében lévő lakóingatlan ingyenes önkormányzati
tulajdonba adását,
c)	a lakóingatlant elidegenítheti.
4
5
(3)	A Nemzeti Eszközkezelő a megüresedett lakóingatlant nyilvános pályázat keretében vagy
az állami adóhatóság lakóingatlan fekvése szerinti területi szerve útján az Elektronikus
Árverési Felületen értékesítheti.
III.	FEJEZET
A LAKÓINGATLAN MEGVÁSÁRLÁSÁNAK SZABÁLYAI
5.	A lakóingatlan megvásárlásának feltételei
8.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelő a hiteladós által - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett
tulajdonában van, a zálogkötelezettel együttesen - megvételre felajánlott lakóingatlant abban
az esetben vásárolja meg, ha
a)	a hiteladós vagy a vele egy háztartásban élő házastársa vagy élettársa szociálisan rászorult
személynek minősül,
b)	a hiteladós bejelentett lakóhelye 2011. szeptember 28-án és azt követően folyamatosan az
állam számára megvételre felajánlott lakóingatlan,
c)	a hiteladós vagy a vele egy háztartásban élő házastársa vagy élettársa a háztartásban
legalább két gyermeket nevel, akikre tekintettel a hiteladós a vele egy háztartásban élő
házastársa vagy élettársa családi pótlékra jogosult,
d)	a lakóingatlan az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként van feltüntetve,
e)	a lakóingatlanon pénzügyi intézmény javára bejegyzett olyan jelzálogjog áll fenn, amely
2009. december 30-a előtt megkötött jelzáloghitel-szerződés alapján jött létre,
f)	a jelzáloghitel-szerződés ingatlanfedezetét kizárólag az államnak megvételre felajánlott
lakóingatlan képezi,
g)	a lakóingatlannak a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor megállapított forgalmi értéke
Budapesten és a megyei jogú városokban a tizenöt millió forintot, egyéb településeken a tíz
millió forintot nem haladta meg, és a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor a kölcsön összege
nem haladta meg a lakóingatlan jelzáloghitel kihelyezésekor megállapított forgalmi értékének
a nyolcvan százalékát, az önerő növelése érdekében nyújtott állami támogatásokkal érintett
jelzáloghitel-szerződések esetén a száz százalékát, de elérte a huszonöt százalékát,
h)	a lakóingatlant az arra bejegyzett jelzálogjoggal rendelkező pénzügyi intézmény
kényszerértékesítésre jelölte,
i)	a lakóingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal rendelkező minden pénzügyi intézmény
ia)	külön nyilatkozatban hozzájárul ahhoz, hogy a lakóingatlan tulajdonjoga az államra
átruházásra kerüljön, és elfogadja a 9. § alapján a Nemzeti Eszközkezelő által
fizetendő vételár 20. § szerint rá eső hányadát, és
ib)	lemond a lakóingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal biztosított, a hiteladóssal szemben
fennálló minden további követeléséről.
(2)	Ha a lakóingatlant több jelzálogjog is terheli, az (1) bekezdés g) pontjában meghatározott
feltételek teljesülését azon jelzáloghitel-szerződés esetében kell vizsgálni, amelyet a hiteladós
5
6
azzal a pénzügyi intézménnyel kötött, amelynél a 11. § (2) bekezdése szerinti
szándéknyilatkozatot benyújtotta.
(3)	A Nemzeti Eszközkezelő az (1) bekezdés szerint felajánlott lakóingatlant - az (1)
bekezdés szerinti feltételekkel - abban az esetben is megvásárolja, ha az (1) bekezdés a) és c)
pontjában meghatározott feltétel a zálogkötelezett vagy a vele egy háztartásban élő házastársa
vagy élettársa tekintetében és az (1) bekezdés b) pontjában meghatározott feltétel a
zálogkötelezett tekintetében fennáll.
6.	A lakóingatlanért fizetendő vételár
9.	§ A lakóingatlan vételára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoggal rendelkező
pénzügyi intézmény követelésének - több ilyen követelés esetén az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzett, legelső ranghelyen álló, jelzálogjoggal fedezett követelés - alapjául szolgáló
jelzáloghitel-szerződésben megállapított forgalmi érték
a)	55%-a, ha a lakóingatlan Budapesten vagy megyei jogú városban található,
b)	50%-a, ha a lakóingatlan az a) pont hatálya alá nem tartozó városban,
c)	35%-a, ha a lakóingatlan községben található.
7.	A hiteladós és a zálogkötelezett visszavásárlási joga
10.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelő az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a
hiteladós vagy, ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van, a zálogkötelezett javára
visszavásárlási jogot enged, amelyet a hiteladós vagy a zálogkötelezett az adásvételi
szerződés megkötésének hónapját követő hatodik hónap első napjától az adásvételi szerződés
megkötésének hónapját követő huszonnegyedik hónap utolsó napjáig gyakorolhat.
(2)	A visszavásárlási jog a hiteladóst, vagy - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában
van - a zálogkötelezettet akkor is megilleti, ha a lakóingatlan települési önkormányzat
tulajdonába kerül. A települési önkormányzat tulajdonába került lakóingatlan esetében a
visszavásárlási jogot a hiteladós vagy a zálogkötelezett a települési önkormányzattal szemben
gyakorolhatja.
(3)	Az (1) bekezdés szerinti visszavásárlási jog megszűnik, ha a lakóingatlanra vonatkozó
bérleti jog megszűnik.
(4)	A visszavásárlási vételár
a)	a jelzáloghitel szerződésben meghatározott forgalmi értéknek - több különböző forgalmi
érték esetén a legmagasabb forgalmi értéknek - a jelzáloghitel szerződés megkötésekor
kifizetett önerő értékével és a jelzáloghitel szerződés megkötésétől a lakóingatlan Nemzeti
Eszközkezelő részére megvételre történő felajánlásáig a hiteladós által kifizetett
tőketörlesztések összegével csökkentett értéke, vagy
b)	a Nemzeti Eszközkezelő által a lakóingatlanért fizetett, e törvény alapján meghatározott
vételárnak a Nemzeti Eszközkezelő és az eladó között megkötött adásvételi szerződés keltétől
a visszavásárlási jog gyakorlásáig terjedő időszakra számított, jegybanki alapkamattal növelt
összege
6
7
közül a magasabb összeg.
(5)	Ha a hiteladós vagy a zálogkötelezett visszavásárlási jogát gyakorolja, a lakóingatlanért
általa fizetett visszavásárlási vételárból a központi költségvetést illeti meg a Nemzeti
Eszközkezelő által a lakóingatlan megvásárlásakor kifizetett vételár. Ha a visszavásárlási
vételár a (4) bekezdés a) pontja szerint került meghatározásra, a települési önkormányzat
tulajdonába került lakóingatlan esetében a települési önkormányzatot illeti meg a
visszavásárlási vételár és a Nemzeti Eszközkezelő által kifizetett vételárnak a Nemzeti
Eszközkezelő és az eladó között megkötött adásvételi szerződés keltétől a visszavásárlási jog
gyakorlásáig terjedő időszakra számított, jegybanki alapkamattal növelt összege közötti
különbözet.
(6)	A visszavásárlási jogot az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg -
a 10. § (1) bekezdés szerinti lejárati határnap adásvételi szerződésben meghatározott
időpontjának feltüntetésével, a bejegyzési kérelemben foglaltaknak megfelelően - az ingatlan-
nyilvántartásba bejegyzi.
(7)	A visszavásárlási jogot az ingatlanügyi hatóság a Nemzeti Eszközkezelő kérelmére
a)	az (1) bekezdés szerinti határidő elteltét követően, vagy
b)	a bérleti jogviszony megszűnése esetén a jogosult törlési engedélye vagy a bérleti
jogviszony megszűnését megállapító bírósági határozat alapján
törli az ingatlan-nyilvántartásból.
8.	A lakóingatlan megvásárlására vonatkozó szándék bejelentésének szabályai
11.	§ (1) A pénzügyi intézmény a hiteladóst és a zálogkötelezettet - a Pénzügyi Szervezetek
Állami Felügyelete egyidejű tájékoztatása mellett - értesíti arról, ha a lakóingatlant az adott
negyedéves kényszerértékesítési kvóta alapján kényszerértékesítésre jelölte.
(2)	A hiteladós - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van, a zálogkötelezettel
együttesen - az értesítés kézhezvételét követő 30 napon belül a lakóingatlanon jelzálogjoggal
rendelkező pénzügyi intézmény útján írásban, szándéknyilatkozat benyújtásával
kezdeményezheti a lakóingatlan állam által történő megvásárlását. Ha a lakóingatlanra az
ingatlan-nyilvántartásba jelzáloghitel-szerződés alapján több pénzügyi intézmény javára is
jelzálogjogot jegyeztek be, a rangsorban előrébb álló pénzügyi intézménynél lehet a
lakóingatlan megvásárlását kezdeményezni.
(3)	A szándéknyilatkozathoz mellékelni kell
a)	a lakóingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének a szándéknyilatkozat
benyújtásának időpontjánál harminc napnál nem régebben kiállított igazolását a 8. § (1)
bekezdés a) pontjában foglalt feltétel teljesüléséről,
b)	a kincstárnak a szándéknyilatkozat benyújtásának időpontjánál harminc napnál nem
régebben kiállított igazolását a 8. § (1) bekezdés c) pontjában foglalt feltétel teljesüléséről,
c)	a hiteladós nyilatkozatát a 8. § (1) bekezdés f) pontjában foglalt feltétel teljesüléséről,
7
8
d)	a hiteladós, vagy - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van - a zálogkötelezett
nyilatkozatát arról, hogy
da)	a lakóingatlant - ha annak tulajdoni lapjából az nem állapítható meg - végrehajtás
alá vonták-e,
db)	a lakóingatlan tulajdonjogának az államra történő átruházása feltételeit és annak
jogkövetkezményeit tudomásul veszi.
12.	§ (1) A pénzügyi intézmény a szándéknyilatkozat benyújtásától számított 8 napon belül
megvizsgálja, hogy a 8. § (1) bekezdés a)-h) pontjában meghatározott feltételek fennállnak-e,
és erről a hiteladóst, valamint ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van, a
zálogkötelezettet írásban tájékoztatja.
(2)	A pénzügyi intézmény a szándéknyilatkozat benyújtásától számított legkésőbb 30 napon
belül dönt arról, hogy a lakóingatlan tulajdonjogának átruházásához előzetes elvi
hozzájárulását adja. Ha a pénzügyi intézmény a tulajdonjog átruházásához nem járul hozzá,
erről haladéktalanul tájékoztatja a hiteladóst, és - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett
tulajdonában van - a zálogkötelezettet.
13.	§ (1) Ha a pénzügyi intézmény a lakóingatlan tulajdonjogának átruházásához előzetes elvi
hozzájárulását adja, erről - a szándéknyilatkozat és a 11. § (3) bekezdésében meghatározott
igazolások és nyilatkozatok megküldésével együtt - haladéktalanul értesíti a Nemzeti
Eszközkezelőt, és megjelöli a saját követelésének összegét, a szándéknyilatkozattal érintett
lakóingatlannak a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor megállapított forgalmi értékét, a
hiteladós által megfizetett önerő értékét, valamint a hiteladós által a jelzáloghitel-szerződés
alapján teljesített tőketörlesztések összegét.
(2)	A Nemzeti Eszközkezelő az (1) bekezdés szerinti adatok beérkezésétől számított 15 napon
belül értesíti valamennyi hitelezőt a szándéknyilatkozat beérkezéséről, és felhívja őket, hogy a
felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belül jelentsék be a követeléseik összegét, a
lakóingatlannak a jelzáloghitel szerződés megkötésekor megállapított forgalmi értékét, a
hiteladós által megfizetett önerő és a jelzáloghitel-szerződés alapján teljesített tőketörlesztések
összegét. A hitelezőnek a jelzálogjoggal biztosított követelése összegét azzal a nappal mint
fordulónappal kell megjelölnie, amely napon a hiteladós szándéknyilatkozatát a pénzügyi
intézménynél benyújtotta.
(3)	Ha ugyanazon hitelező javára a szándéknyilatkozattal érintett lakóingatlan vonatkozásában
több jelzálogjogot is bejegyeztek az ingatlan-nyilvántartásba, e hitelezőt minden bejegyzett
jelzálogjog tekintetében önálló hitelezőnek kell tekinteni, kivéve, ha a jelzálogjogok az
ingatlan-nyilvántartásban közvetlenül egymást követő ranghelyen állnak.
(4)	Nem akadálya a lakóingatlan tulajdonjoga átruházásának, ha a lakóingatlanon bejegyzett
jelzálogjoggal rendelkező, pénzügyi intézménynek nem minősülő hitelező a jelzálogjoggal
biztosított követelésének összegéről nem nyilatkozik. Ebben az esetben a Nemzeti
Eszközkezelő a hitelező javára e törvény alapján megállapítható vételár-hányadot bírósági
letétbe helyezéssel teljesíti, és erről tájékoztatja a pénzügyi intézménynek nem minősülő
hitelezőt, a hiteladóst és - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van - a
zálogkötelezettet. Ha az ingatlan-nyilvántartás alapján a jelzálogjoggal biztosított követelés
8
9
járulékai nem határozhatók meg pontosan, a vételár-hányad számításának alapját az ingatlan-
nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog által biztosított követelés tőkeösszege képezi.
14.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelő a követelés bejelentését követő 15 napon belül a hitelezők
bejelentett követelései alapján vételár-felosztási tervet készít, és tájékoztatja a hitelezőket a
részükre kifizethető vételár-hányadról.
(2)	A pénzügyi intézmény a vételár-felosztási terv kézhezvételét követő 15 napon belül
nyilatkozik arról, hogy a lakóingatlan tulajdonjogának átruházásához hozzájárul-e, a vételár-
felosztási terv szerint rá eső vételár hányadból meg nem térülő, hiteladóssal szembeni
követelését véglegesen elengedi, valamint a vételár rá eső részének megfizetését követően
haladéktalanul kiadja a hiteladósnak a tartozáselengedő nyilatkozatot.
(3)	Ha valamennyi pénzügyi intézmény hozzájárul a vételár-felosztási terv szerint rá eső
vételár-hányadból meg nem térülő követelése elengedéséhez, továbbá nyilatkozik arról, hogy
a vételár rá eső részének megfizetését követően haladéktalanul kiadja a hiteladósnak a
tartozáselengedő nyilatkozatot, a Nemzeti Eszközkezelő e tényről tájékoztatja a jelzáloggal
rendelkező hitelezőket.
(4)	A pénzügyi intézmény a hozzájáruló nyilatkozatához kötve van mindaddig, ameddig a
Nemzeti Eszközkezelő az adásvételi szerződést a hiteladóssal, vagy - ha a lakóingatlan a
zálogkötelezett tulajdonában van - a zálogkötelezettel meg nem köti, de legfeljebb a
szándéknyilatkozat Nemzeti Eszközkezelő számára történő átadásától számított 90. napig.
9.	A végrehajtási eljárás szünetelése és folytatása
15.	§ (1) Ha a 8. § (1) bekezdés a)-i) pontjában meghatározott feltételek fennállnak, és a
hiteladós vagy a zálogkötelezett nyilatkozata alapján a lakóingatlant bírósági vagy
közigazgatási végrehajtás alá vonták, a 11. § (1) bekezdése szerinti pénzügyi intézmény 15
napon belül kezdeményezi a végrehajtónál a végrehajtás szünetelését. A pénzügyi intézmény
nyilatkozata alapján a megvételre felajánlott lakóingatlanra bejegyzett valamennyi
végrehajtási jog vonatkozásában a végrehajtás a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII.
törvény 52. § (1) bekezdés g) pontja alapján szünetel.
(2)	Ha a jelzáloghitel-szerződés szerint a hitelező a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi
IV. törvény 257. § (2) és (3) bekezdése szerint jogosult a lakóingatlant bírósági végrehajtáson
kívül értékesíteni, az (1) bekezdés szerinti feltételek fennállása esetén a pénzügyi intézmény
haladéktalanul intézkedik az iránt, hogy a lakóingatlan lekerüljön az adóhatóság Elektronikus
Árverési Felületéről.
16.	§ (1) A végrehajtási eljárás folytatódik, ha
a)	valamely pénzügyi intézmény a lakóingatlan tulajdonjogának átruházásához nem járul
hozzá,
b)	a Nemzeti Eszközkezelő a lakóingatlant nem vásárolja meg, vagy
c)	a Nemzeti Eszközkezelő a lakóingatlant megvásárolja, de a végrehajtás nem kizárólag a
lakóingatlanra vonatkozóan indult.
9
10
(2)	A végrehajtás az (1) bekezdésben foglalt esetben attól a naptól folytatódik, amikor	a
pénzügyi intézménynek a hozzájárulása elutasításáról vagy a Nemzeti Eszközkezelőnek	a
vételi ajánlat visszautasításáról, vagy az ingatlan megvásárlásáról szóló tájékoztatását	a
végrehajtó kézhez veszi.
10.	Az adásvételi szerződés megkötésének és az állam tulajdonszerzésének szabályai
17.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelő megbízza azt a pénzügyi intézményt, amelynél a
szándéknyilatkozat benyújtásra került, hogy az adásvételi szerződés aláírásának tárgyi
feltételeit biztosítsa. A Nemzeti Eszközkezelő az adásvételi szerződést az állam nevében
megköti.
(2)	Az adásvételi szerződés mellékletként tartalmazza
a)	a vételár-felosztási tervet, amelyet a hiteladósnak, több hiteladós esetén minden
hiteladósnak, vagy - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van - a
zálogkötelezettnek írásban jóvá kell hagynia,
b)	az aláírt lakásbérleti szerződést,
c)	a lakóingatlanon jelzálogjoggal rendelkező pénzügyi intézménynek a vételárhányad
kifizetésének feltételétől függő tartozáselengedő nyilatkozatát.
18.	§ (1) Az állam a lakóingatlan tulajdonjogát a hatósági árverési vétel hatályával - a (2)
bekezdésben foglalt kivétellel tehermentesen - szerzi meg.
(2)	A megvásárolt lakóingatlanon teherként csak a következő jogok maradhatnak fenn:
a)	a telki szolgalom,
b)	a közérdekű használati jog,
c)	az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,
d)	a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyezve.
19.	§ A Nemzeti Eszközkezelő az állam tulajdonjogának bejegyzése érdekében az adásvételi
szerződést akkor nyújtja be az ingatlanügyi hatósághoz, ha a 9. § alapján fizetendő vételár
20.	§ szerinti hányadát a hitelezőknek kifizette. Az állam tulajdonjogának az ingatlan-
nyilvántartásba történő bejegyzésével egyidejűleg az ingatlant terhelő jogokat a 18. § (2)
bekezdése szerint fennmaradó jogok kivételével az ingatlanügyi hatóság törli az ingatlan-
nyilvántartásból.
11.	A vételár felosztása
20.	§ A Nemzeti Eszközkezelő a vételár kifizetése során a hitelezők követelését a
jelzálogjogok ranghelyének sorrendjében elégíti ki, a hitelező által a Nemzeti
Eszközkezelőhöz írásban bejelentett követelés, vagy ha az alacsonyabb, a jelzálogjoghoz
kapcsolódóan bejegyzett követelés 1. mellékletben meghatározott mértékében.
21.	§ (1) Ha a Nemzeti Eszközkezelő által fizetendő vételár meghaladja a lakóingatlanra
bejegyzett jelzálogjoggal rendelkező jogosultak követelésének az e törvényben meghatározott
10
11
mértékű kielégítéséhez szükséges összeget, és a lakóingatlant végrehajtás alá vonták, a
fennmaradó vételárhányadot a Nemzeti Eszközkezelő a végrehajtó kezéhez teljesíti.
(2)	Ha a lakóingatlan értékesítése miatt a hiteladósnak, vagy - ha a lakóingatlan a
zálogkötelezett tulajdonában van - a zálogkötelezettnek korábbi lakásépítési- vagy lakás-
felújítási kedvezményből eredően, illetve bármely más korábbi állami támogatásra tekintettel
az állammal szemben fizetési kötelezettsége keletkezne, a Nemzeti Eszközkezelő a vételárat a
lakóingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal rendelkező hitelezők követelésének az e törvényben
meghatározott mértékű kielégítését követően elsősorban az állammal szemben fennálló
kötelezettség teljesítésére fordítja.
(3)	Ha a Nemzeti Eszközkezelő által fizetendő vételár meghaladja a hitelezők követelésének
az e törvényben meghatározott mértékű kielégítéséhez szükséges összeget, a fennmaradó
vételárhányad a hiteladóst vagy - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van - a
zálogkötelezettet illeti meg azzal, hogy a Nemzeti Eszközkezelő hathavi bérleti díj
összegének megfelelő összeget a bérleti jogviszony fennállásáig óvadékként visszatarthat.
IV.	FEJEZET
A LAKÁSBÉRLETI SZERZŐDÉS
12.	A lakásbérleti szerződés feltételei
22.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelő a hiteladóssal vagy - a 8. § (3) bekezdése szerinti esetben -
a zálogkötelezettel (a továbbiakban együtt: bérlő) az adásvételi szerződés megkötésével
egyidejűleg a megvásárolt lakóingatlan tekintetében határozatlan időtartamra lakásbérleti
szerződést köt.
(2)	A lakásbérleti szerződés alapján a bérlő köteles a megállapított lakbért a Nemzeti
Eszközkezelő részére havi rendszerességgel megfizetni.
23.	§ A lakásbérleti szerződés létrejöttére, tartalmára és megszűnésére a Lakástörvény
szabályait a következő eltérésekkel kell alkalmazni:
a)	a bérlő a lakóingatlanba a lakásbérleti szerződés létrejöttét követően csak a házastársát
vagy élettársát, saját, illetve házastársa vagy élettársa nevelésében álló, családi pótlékra
jogosító gyermeket, továbbá a családi pótlék összegének számítása szempontjából figyelembe
vett gyermeket, a zálogkötelezettet, illetve a hiteladóst fogadhatja be, a Nemzeti Eszközkezelő
előzetes írásbeli hozzájárulásával,
b)	a lakóingatlanra bérlőtársi jogviszonyt létesíteni nem lehet,
c)	a lakásbérleti szerződés megszűnése után a volt bérlő és a lakóingatlanban visszamaradó
más személyek elhelyezésre nem tarthatnak igényt,
d)	a bérlő halála esetén a bérlővel annak életében együtt lakó házastársa vagy élettársa, a
bérlő, illetve házastársa vagy élettársa családi pótlékra jogosító gyermeke, továbbá a
zálogkötelezett, illetve a hiteladós a lakásbérleti jogot folytathatják,
e)	a Nemzeti Eszközkezelő a lakásbérleti szerződésben kikötheti a bérlő lakásban történő
életvitelszerű bentlakásának kötelezettségét,
11
12
f)	a Lakástörvény 13. § (1) bekezdésében meghatározott lakóingatlanon belüli költségek a
bérlőt terhelik.
13.	A lakásbérleti szerződés felmondása
24.	§ (1) A Nemzeti Eszközkezelő a lakásbérleti szerződést felmondhatja, ha a bérlő vagy a
háztartás más tagja az adásvételi szerződés megkötése érdekében hamisított vagy valótlan
tartalmú iratokkal, nyilatkozatokkal a Nemzeti Eszközkezelőt megtévesztette.
(2)	Ha a Nemzeti Eszközkezelő a lakásbérleti jogviszonyt felmondja, az üresen maradt
lakóingatlanra más, az e törvény szerint bérleti jogviszony létesítésére jogosult bérlővel
bérleti szerződést köthet.
V.	FEJEZET
ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK
15.	Felhatalmazó rendelkezések
25.	§ Felhatalmazást kap a Kormány, hogy rendeletben határozza meg
a)	a Nemzeti Eszközkezelő és a bérlő között létrejött lakásbérleti szerződésben a bérlő
szociális helyzetére tekintettel érvényesíthető lakbér mértékét,
b)	a hiteladósnak a Nemzeti Eszközkezelő felé keletkezett tartozásai megfizetésének
elhalasztására, illetve a nem végrehajtható tartozások leírására vonatkozóan a hiteladós
szociális helyzete alapján figyelembe veendő feltételeket,
c)	az e törvény hatálya alá tartozó lakóingatlanok bérlők közötti cseréjéhez való hozzájárulás
feltételeit.
14.	Hatályba léptető rendelkezés
26.	§ Ez a törvény a kihirdetését követő 60. napon lép hatályba.
16.	Módosító rendelkezések
27.	§ (1) A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény
51. § (3) bekezdése a következő c) ponttal egészül ki:
(A banktitok megtartásának kötelezettsége nem áll fenn abban az esetben sem, ha:)
„c) a pénzügyi intézmény a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem
tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi ... törvény 13. §
(1)	bekezdése alapján szolgáltat adatot.”
(2)	Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény
a)	17. § (1) bekezdés r) pontjában a „szociálisan rászorult természetes személy
hiteladósok” szövegrész helyébe a „hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget
tenni nem tudó természetes személyek” szöveg,
b)	26. § (1) bekezdés u) pontjában a „szociálisan rászorult természetes személy
hiteladósok” szövegrész helyébe a „hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget
tenni nem tudó természetes személyek” szöveg, a „törvény által rögzített vételi jog”
szövegrész helyébe a „törvényben meghatározott visszavásárlási jog” szöveg
12
13
lép.
(3)	Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles
tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 1996. évi LXXXV. törvény 32/C. §
(1)	bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:
„(1) Tárgyánál fogva díjmentes
a)	a lakóingatlanon alapított zálogjog fedezetével kötött, deviza alapú kölcsönszerződésből
származó követelés törvényben rögzített árfolyamon történő végtörlesztése során
kezdeményezett jelzálogjog, végrehajtási jog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom
törlésére irányuló eljárás,
b)	a hitelszerződésből eredő kötelezettségeinek eleget tenni nem tudó természetes
személyek lakhatásának biztosításáról szóló törvény alapján
ba)	a Magyar Állam javára történő lakásvásárlás során megszűnt jelzálogjog,
végrehajtási jog, továbbá az elidegenítési és terhelési tilalom törlésére irányuló
eljárás,
bb)	a visszavásárlási jog bejegyzésére irányuló eljárás,
bc)	a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. javára történő vagyonkezelői jog bejegyzésére
irányuló eljárás,
c)	a kiskorú javára megállapított tartásdíj biztosítására szolgáló jelzálogjog bejegyzésére
irányuló eljárás,
d)	a jogosult nevének és lakcímének, székhelyének, üzemi központjának bejelentése,
e)	a lakáscélú közvetlen állami támogatás igénybevétele esetén
ea)	a lakásépítési és -vásárlási kedvezményt,
eb)	a fiatalok otthonteremtési támogatását és
ec)	a lakásépítési és -vásárlási kedvezményt megelőlegező kölcsönt
biztosító jelzálogjog, valamint ezzel összefüggően a Magyar Állam mint a jelzálogjog
jogosultja javára a jelzálogjog megszűnéséig fennálló elidegenítési és terhelési tilalom
ingatlan-nyilvántartási bejegyzése, illetve törlése iránti eljárás,
f)	az olyan jog vagy tény törlésére irányuló kérelem, amelynek megszűnése az ingatlan-
nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható,
g)	a lakástörvény alapján vételi, elővásárlási joggal rendelkező személy részére
elidegenített önkormányzati vagy állami tulajdonban álló lakás tulajdonjogának,
haszonélvezeti jogának, továbbá az ezzel összefüggő elidegenítési és terhelési
tilalomnak, valamint jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével vagy
törlésével kapcsolatos eljárás,
h)	a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere keretében létrejött megállapodáson alapuló
tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése,
13
14
i)	a végrehajtási eljárásban az árverés, nyilvános pályázat kitűzése tényének és
időpontjának feljegyzésére, valamint az árverés sikertelensége és a pályázat
eredménytelensége esetén annak törlésére irányuló eljárás,
j) a közérdekű bejelentés, javaslat és a panasz elbírálására, valamint a közigazgatási
hatóság és a büntetőügyben eljáró bíróság által elrendelt zárlat, a büntető ügyben eljáró
bíróság által elrendelt zár alá vétel, továbbá az ügyész és a nyomozó hatóság által
elrendelt zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés tényének feljegyzésére és
törlésére, továbbá a büntetőeljárás megindításának feljegyzésére és törlésére irányuló
eljárás,
k) a költségmentesség engedélyezése iránti eljárás,
l) a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere megszervezése iránt az ingatlanügyi
hatóságnál kezdeményezett eljárás, valamint a kárpótlási eljárás, a részarány-tulajdonnal
kapcsolatos eljárás.”
14
15
1.	melléklet a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó
természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi [...] törvényhez
	A	B
1	A bejegyzett jelzálogjog ranghelye	A hitelező kielégítésének maximális mértéke a hitelező által megjelölt vagy a jelzálogjog bejegyzésének részeként az ingatlan- nyilvántartásba bejegyzett követelés százalékában
2	1. ranghely	80%
3	2. ranghely	50%
4	3. ranghely	25%
5	4. és további ranghelyek	10% (a hitelezők arányos kielégítésével)
15
16
ÁLTALÁNOS INDOKLÁS
2011. május 30-án a Kormány és a Bankszövetség által bejelentett Otthonvédelmi akcióterv
pontja között szerepelt a szociálisan legrászorultabb hiteladósok lakásának megvásárlása
érdekében a Nemzeti Eszközkezelő felállítása.
Ez alapján jelen törvényjavaslat célja, hogy biztosítsa, hogy a Magyar Állam az e
törvényjavaslatban meghatározott feltételek fennállása esetén gondoskodik a szociálisan
leginkább rászorult természetes személy hiteladós lakhatását biztosító lakóingatlan
megvásárlásáról, ezt követően közreműködik abban, hogy a megvásárolt lakóingatlanban
bérleti díj fizetése ellenében a hiteladós és a vele egy háztartásban élő személyek lakhatása
továbbra is biztosított legyen. A törvényjavaslat rögzíti, hogy ezeknek a feladatoknak az
állam a Nemzeti Eszközkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaságon (a továbbiakban:
Nemzeti Eszközkezelő) keresztül tesz eleget. A Nemzeti Eszközkezelőt az 1211/2011. (VI.
28.) Korm. Határozat alapján 2011. augusztus 29-én alapította meg a Magyar Nemzeti
Vagyonkezelő Zrt.
A szociálisan rászoruló hiteladósok lakhatásának biztosítására jelen törvényjavaslatban
kidolgozott program alapvető feltételeinek törvényi szintű szabályozását az indokolja, hogy
az olyan speciális szabályokat fogalmaz meg, amelyek eltérnek a jelenleg hatályos törvényi
rendelkezésektől, ennek következtében az eltérő szabályokat csak törvényben lehet
megfogalmazni. Ezek elsősorban a végrehajtással, a lakások bérletével, az állami vagyonnal
való gazdálkodással kapcsolatos törvényi rendelkezéseket érintik. Másrészt a Nemzeti
Eszközkezelő mint a Magyar Állam nevében eljáró szervezet státuszára vonatkozó szabályok
legmagasabb szintű jogforrásban történő rögzítése indokolt.
A Nemzeti Eszközkezelő működésével kapcsolatban kidolgozott program alacsonyabb szintű
-	kormányrendeleti vagy miniszteri szintű - szabályozást igénylő részletszabályainak
megalkotására a törvényjavaslat felhatalmazást ad a Kormánynak vagy az illetékes
miniszternek.
A törvényjavaslatban meghatározott feltételek eleget tesznek annak a törekvésnek, hogy
mind a hitelezők, mind az adósok és mind az állam méltányos áldozatot hozzanak, és egyaránt
vállaljanak részt a kialakult nehéz helyzet megoldásának rendezésében.
A koncepció szerint a nehéz helyzetbe került és szociálisan rászoruló adósok ingatlanának a
tulajdonjogát az állam szerzi meg. A törvényjavaslat egyértelműen meghatározza, hogy mely
hiteladósok kérhetik ingatlanuk állam általi megvásárlását, a vételár összegét, az eladót
terhelő egyéb kötelezettséget. A konstrukció lényeges eleme, hogy az állam tehermentes
ingatlant szerezzen meg, illetve a hiteladósnak az állam által fizetett vételárat meghaladóan a
pénzügyi intézménnyel szembeni tartozása elengedésre kerüljön. Ennek érdekében
elengedhetetlen annak a törvényi szintű kimondása, hogy a törvényben meghatározott
16
17
szabályok betartásával felosztott vételár kifizetésével az állam - árverési vétel hatályával -
tehermentes tulajdonjogot szerez a törvényben meghatározott kivételekkel, pl. szolgalmi jog
stb. A törvényjavaslatban meghatározott, a hitelezői követelések kielégítésének mértékére
vonatkozó rendelkezés kedvezőtlenebb, mintha bírósági végrehajtásban történne a vételár
felosztása, ezért ebben az esetben is szükséges a törvényi szintű szabályozás. Ennek
következtében a törvényjavaslat meghatározza a követelés-elengedéssel érintett hitelezői kört,
a követelés elengedésről hozandó hitelezői döntés lényeges szabályait, és rögzíti a követelés
elengedés joghatásait.
A koncepció egyik fontos eleme, hogy a nehéz helyzetbe került adós helyzetén már az első
pillanattól kezdve segítsen. A javaslat megteremti az adós ingatlanával kapcsolatban már
folyamatban levő végrehajtási eljárás szünetelésének lehetőségét.
A törvényjavaslat rögzíti, hogy a lakások az állam tulajdonába kerülnek. Az állami
tulajdonszerzés, illetve az állami vagyonnal való gazdálkodás szabályait az állami vagyonról
szóló 2007. évi CVI. törvény (továbbiakban: Vtv.) és az annak végrehajtására kiadott, az
állami vagyonnal való gazdálkodásról szóló 254/2007. (X. 4.) Korm. rendelet (továbbiakban:
Vhr.) tartalmazza. Az állami tulajdonba kerülő lakásokkal kapcsolatos vagyonkezelésre
vonatkozó eltérő rendelkezéseket a speciális konstrukcióra tekintettel a törvényjavaslatban
szükséges szabályozni. A törvényjavaslat rögzíti a Nemzeti Eszközkezelő jogállására
vonatkozó legfontosabb rendelkezéseket, valamint a Nemzeti Eszközkezelő által ellátandó
feladatokat is.
A törvényjavaslat a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó
egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény)
rendelkezéseivel összhangban állapítja meg NET és a hiteladós közötti lakásbérleti szerződés
létrejöttét, tartalmát és megszűnését. Tekintettel azonban a kialakult speciális körülményekre,
az általános lakásbérleti szabályoktól eltérő rendelkezésekre is szükség van. Amennyiben a
bérlő tartósan a bérleti díjat sem tudja fizetni, abban az esetben az e törvényjavaslatban
megfogalmazottakon kívüli megoldást kell találni az adósok lakhatásának biztosítása
érdekében, amely kötelezettség azonban nem az Nemzeti Eszközkezelőt terheli.
Az állam célja, hogy a hiteladós visszaszerezze a Nemzeti Eszközkezelő által megvásárolt
ingatlan tulajdonjogát. Ennek érdekében a bérleti jogviszony ideje alatt a törvényjavaslatban
meghatározott ideig a bérlőt visszavásárlási jog illeti meg, amely alapján kezdeményezheti az
ingatlan visszavásárlását. Ebben az esetben a vételár a jelzáloghitel szerződésben
meghatározott forgalmi értéknek a jelzáloghitel szerződés megkötésekor kifizetett önerő
értékével és a jelzáloghitel szerződés megkötésétől a hiteladós által kifizetett tőketörlesztések
összegével csökkentett értéke, vagy a Nemzeti Eszközkezelő által a lakóingatlanért fizetett
vételár jegybanki alapkamattal növelt összege közül a magasabb összeg.
Mivel a Nemzeti Eszközkezelő Zrt.-t egy olyan szociális szempontokat érvényesítő feladat
ellátására hozta létre az állam nevében az MNV Zrt., amihez a fedezetet alapvetően
költségvetési forrásból az állam biztosítja, ezért kiemelkedően fontos, hogy a konstrukció
működtetése során minden esetben érvényesüljön a takarékosság és a költséghatékonyság
elve. Ennek megfelelően a kialakított konstrukció azt is szem előtt tartja, hogy a Nemzeti
Eszközkezelő feladatkörébe kerülő hiteladósok lakhatásának biztosítása törvényi garanciát
17
18
kapjon, de egyúttal biztosított legyen az ilyen ingatlanok megfelelő szintű kezelése,
fenntartása is. Annak érdekében, hogy a lakások vagyonkezeléséről, illetve a szociálisan
rászoruló magánszemélyek lakhatásának biztosításáról a helyi önkormányzatok
gondoskodjanak, a törvényjavaslat szerint a Nemzeti Eszközkezelő az ingatlan tulajdonjogát
köteles ingyenesen, az annak fekvése szerinti önkormányzat részére felajánlani.
Tekintettel arra, hogy a konstrukció kialakítására a pénzügyi-gazdasági válság hatására nehéz
helyzetbe került hiteladósok megsegítése miatt került sor, ezért valószínűsíthető az is, hogy a
Nemzeti Eszközkezelőre csak átmenetileg lesz szükség. Ezt a szempontot érvényesíti a
törvényjavaslat, és lehetőséget biztosít arra, hogy a Nemzeti Eszközkezelő a feladatait más
közreműködő szervezetek útján is elláthassa, feltéve, ha a kiszervezését a vonatkozó
jogszabályok nem zárják ki.
A törvényjavaslat hatálybalépési ideje elegendő időt biztosít a konstrukcióban résztvevő
feleknek a felkészülésre.
A konstrukcióval kapcsolatos, és e törvényben nem szereplő adó és illetékmentességekre
vonatkozó szabályokat az otthonvédelemmel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló
2011. évi CXXI. törvény tartalmazza.
Részletes indokolás
Az 1. §-hoz
E paragrafus a törvényjavaslatban meghatározott konstrukcióban használt fogalmakat
határozza meg.
A 2. §-hoz
A törvényjavaslat meghatározza a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. státuszát és rendelkezik arról,
hogy az általa ellátott feladatok állami feladatnak minősülnek.
A 3. §-hoz
A törvényjavaslat meghatározza a Nemzeti Eszközkezelő feladatait, kötelezettségeit,
kimondja, hogy az Eszközkezelő a megvásárolt ingatlanokat az állam javára szerzi meg, és az
ingatlanok feletti vagyonkezelői jogot a törvény erejénél fogva a Nemzeti Eszközkezelő
gyakorolja. A Nemzeti Eszközkezelő feladatait költségvetési forrásokból látja el.
A 4. §-hoz
Tekintettel arra, hogy a konstrukció kialakítására a pénzügyi-gazdasági válság hatására nehéz
helyzetbe került hiteladósok megsegítése miatt került sor, ezért valószínűsíthető az is, hogy
erre az intézményre csak átmenetileg lesz szükség. Erre és a szűkös költségvetési keretek
18
19
miatt indokolt, hogy a Nemzeti Eszközkezelő bizonyos feladatait a megfelelő szakértelemmel
rendelkező szervezet részére kiszervezhesse a jogszabályi keretek között. Ennek feltétele,
hogy a kiszervezett tevékenységet végzőnek is rendelkeznie kell mindazon személyi, tárgyi és
biztonsági feltétellel, amely biztosítja a kiszervezett tevékenység maradéktalan és szakszerű
ellátását és biztosítja az adatvédelmet.
Az 5. §-hoz
Cél, hogy a Nemzeti Eszközkezelő részére a pénzügyi intézmények formailag és tartalmilag
megfelelő kérelmeket továbbítsanak. Az erre irányuló együttműködés érdekében a Nemzeti
Eszközkezelő keretszerződést köt a pénzügyi intézményekkel.
A 6. §-hoz
E paragrafus értelmében a Nemzeti Eszközkezelő a megvásárolt lakóingatlanokon, azok
bérbeadása előtt felújítási munkálatokat nem végez.
A 7. §-hoz
E paragrafus állapítja meg a Nemzeti Eszközkezelő vagyonkezelésére vonatkozó legfontosabb
szabályokat.
A 8. §-hoz
A törvényjavaslat részletesen meghatározza, hogy mely feltételek fennállása esetén vásárolja
meg a nehéz helyzetben levő hiteladósok lakását az állam. A jogosultsági feltételek egyrészt a
hiteladós szociális helyzetéhez, másrészt a jelzálog-hitel szerződés megkötésének
időpontjához és fedezetéhez, a megvásárlásra felkínált ingatlan forgalmi értékéhez, az
igénybevett kölcsön összegének forgalmi értékhez viszonyított arányához kötődik. Ezek a
feltételek biztosítják, hogy csak a legrászorultabb adósok élhessenek a lehetőséggel, és ne
jelentsen a konstrukció vállalhatatlan költségvetési terheket. Fontos kiemelni, hogy kizárólag
a már kényszerértékesítésre kijelölt lakóingatlanokat vásárolja meg a Nemzeti Eszközkezelő.
Továbbá feltétel, hogy az ingatlanon jelzálogjoggal rendelkező pénzügyi intézmények
hozzájáruljanak a lakásnak az állam általi megvásárlásához, és a rájuk eső vételár hányad
megfizetésével minden, a lakóingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal biztosított, a hiteladóssal
szemben fennálló további követelésükről lemondjanak.
A paragrafus (2) bekezdése rendelkezik arról, hogy amennyiben a lakóingatlant több
jelzálogjog is terheli, a megvásárlásra felkínált ingatlan forgalmi értékéhez, az igénybevett
kölcsön összegének forgalmi értékhez viszonyított arányához kötődő a g) pontban
meghatározott feltételek teljesülését azon jelzáloghitel-szerződés esetében kell vizsgálni,
amelyet a hiteladós azzal a pénzügyi intézménnyel kötött, amelynél a szándéknyilatkozatát
benyújtotta, vagyis a tulajdoni lapon szereplő pénzügyi intézmények közül az első ranghelyen
álló pénzügyi intézmény esetében.
Gyakran előfordul, hogy a hiteladós és a zálogkötelezett személye nem esik egybe, az
ingatlannak nem a hiteladós, hanem a zálogkötelezett a tulajdonosa. A törvényjavaslat ebben
az esetben is lehetővé teszi a lakás állam általi megvásárlását, ebben az esetben azonban a
hiteladósnak és a zálogkötelezettnek a lakásnak az állam részére történő eladására vonatkozó
szándéknyilatkozatát együttesen kell benyújtania.
19
20
A 9. §-hoz
A törvényjavaslat meghatározza, hogy a Nemzeti Eszközkezelő által megvásárolt lakások
vételárának meghatározásának alapja a jelzáloghitel-szerződésben megállapított forgalmi
érték. A konkrét vételár forgalmi értéknek az adott ingatlan fekvése szerint meghatározott
százalékos aránya, Budapesten és a megyei jogú városokban a forgalmi érték 55%-a, egyéb
városokban az 50%-a, egyéb településeken a 35%-a.
A 10. §-hoz
A törvényjavaslat lehetőséget teremt arra, hogy a hiteladós vagy, ha az ingatlan a
zálogkötelezett tulajdonában van, a zálogkötelezett az ingatlan tulajdonjogát visszaszerezze.
Ennek érdekében az adásvételi szerződés megkötésével a Nemzeti Eszközkezelő
visszavásárlási jogot enged az ingatlan eladója számára. A visszavásárlási jog gyakorlásának
a lehetősége csak az adásvételi szerződés megkötésétől számított 6 hónap után nyílik meg, és
24 hónapig áll fenn, azzal, hogy a bérleti szerződés megszűnése esetén (pl: tartós nemfizetés
miatt) ez a jog is megszűnik.
A visszavásárlási jog a hiteladóst vagy a zálogkötelezettet akkor is megilleti, ha a lakóingatlan
időközben települési önkormányzati tulajdonba kerül.
A törvényjavaslat meghatározza a lakóingatlan visszavásárlási vételárát is.
A visszavásárlási jog bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba is. A visszavásárlási jogot
az ingatlanügyi hatóság a Nemzeti Eszközkezelő kérelmére törli a nyilvántartásból, ha
törvényben meghatározott határidő eltelt vagy a bérleti jogviszony megszűnt.
A 11. §-hoz
E szakasz rögzíti a lakóingatlan állam általi megvásárlásának kezdeményezésének szabályait,
meghatározza a szándéknyilatkozat benyújtásának helyét, a szándéknyilatkozathoz csatolandó
igazolások és nyilatkozatok körét.
A törvényjavaslat előírása alapján a pénzügyi intézmény a hiteladóst és a zálogkötelezettet
értesíti arról, ha a lakóingatlant az adott negyedéves kényszerértékesítési kvóta alapján
kényszerértékesítésre jelöli.
A hiteladós vagy a zálogkötelezett az értesítés kézhezvételét követő 30 napon belül a
megvételre felkínált lakóingatlanon jelzálogjoggal rendelkező pénzügyi intézmény útján
írásban kezdeményezheti a lakóingatlannak megvásárlását.
Tekintettel arra, hogy a gyakorlatban előfordulhat, hogy több pénzügyi intézménynek is
jelzálogjoga van a hiteladós ingatlanán, ezért rendelkezni kell arról, hogy ebben az esetben a
rangsorban előrébb álló pénzügyi intézménynél kell a szándéknyilatkozatot benyújtani,
illetve, ha az ingatlannak több tulajdonosa is van, abban az esetben közösen kell
kezdeményezniük a lakás megvásárlását.
A 12. § -hoz
E szakasz alapján a pénzügyi intézmény a szándéknyilatkozat benyújtását követően 8 napon
belül megvizsgálja, hogy a lakóingatlan állam által történő megvásárlásának e törvény 8. § (1)
20
21
bekezdésében meghatározott feltételei fennállnak-e. A vizsgálat eredményéről írásban
tájékoztatja a hiteladóst és - ha a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van - a
zálogkötelezettet.
A pénzügyi intézmény a szándéknyilatkozat benyújtásától számított legkésőbb 30 napon belül
dönt arról, hogy hozzájárul-e a lakóingatlan tulajdonjogának átruházásához.
A 13. §-hoz
Amennyiben a pénzügyi intézmény a lakóingatlan tulajdonjogának átruházásához hozzájárul,
a döntés meghozatalát követően haladéktalanul megkeresi a Nemzeti Eszközkezelőt és
megküldi számára a hiteladós szándéknyilatkozatát és a szükséges adatokat, valamint
megjelöli a saját követelésének összegét. Az ügymenet egyszerűsítése és gyorsítása érdekében
a Nemzeti Eszközkezelő feladata, hogy a vételár-felosztási tervet elkészítse, és ennek céljából
megkeresse a tulajdoni lapon szereplő jelzálogjoggal biztosított követelés jogosultjait, hogy a
követelés összegét jelentsék be. A törvényjavaslat különbséget tesz a jelzálogjogosult
pénzügyi intézmények és az egyéb jelzálogjogosultak között. Mivel csak a pénzügyi
intézmények engedik el a jelzálogjog törlését követően a még fennmaradó követelésüket,
ezért kizárólag tőlük kell hozzájárulás az adásvételi szerződés létrejöttéhez. A többi
jelzálogjogosult követelése (pl: közüzemek, társasházak) a jelzálogjog törlését követően is
fennmarad hiteladóssal szemben. Ezért az nem akadálya az adásvételi szerződés
megkötésének, ha a nem pénzügyi intézmény jelzálogjogosult nem nyilatkozik a követelés
összegéről , ebben az esetben a tulajdoni lapon feltüntetett követelés összegét a Nemzeti
Eszközkezelő bírósági letétbe helyezi. Garanciális szabályként rögzítve vannak a feleket
terhelő határidők, a vételárfelosztás alapjául szolgáló fordulónap.
A 14. §-hoz
A Nemzeti Eszközkezelő a lakóingatlanon jelzálogjoggal rendelkező hitelezők bejelentett
követelései alapján vételár-felosztási tervet készít, és tájékoztatja a hitelezőket a részükre
kifizethető vételár-hányadról. A pénzügyi intézmények a vételár-felosztási terv kézhezvételét
követő 15 napon belül nyilatkoznak arról, hogy a lakóingatlan tulajdonjogának átruházásához
hozzájárulnak-e, a vételár-felosztási terv szerint őket megillető vételár hányadból meg nem
térülő, hiteladóssal szembeni követelését véglegesen elengedik, valamint a vételár őket
megillető részének megfizetését követően haladéktalanul kiadja a hiteladósnak a
tartozáselengedő nyilatkozatot.
A pénzügyi intézmény a hozzájáruló nyilatkozatához a szándéknyilatkozat Nemzeti
Eszközkezelő számára történő átadásától számított 90. napig kötve van, illetőleg azon
időpontig, ameddig a Nemzeti Eszközkezelő az adásvételi szerződést a hiteladóssal, vagy - ha
a lakóingatlan a zálogkötelezett tulajdonában van - a zálogkötelezettel meg nem köti.
A 15.§-hoz
21
22
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 52. § (1) g) pontja értelmében a
végrehajtás szünetel, ha külön törvény így rendelkezik. Ez a § e felhatalmazás alapján
megteremti annak a lehetőségét, hogy a hiteladós ingatlanára bejegyzett valamennyi
végrehajtási jog szüneteljen a pénzügyi intézmény nyilatkozata alapján az adásvételi
szerződés megkötésére irányuló eljárás ideje alatt.
A 16. §.-hoz
E paragrafus rendelkezése alapján a végrehajtási eljárás folytatódik, ha bármely pénzügyi
intézmény a lakóingatlan tulajdonjogának átruházásához nem járul hozzá, vagy ha a Nemzeti
Eszközkezelő a lakóingatlant nem vásárolja meg.
A 17. §-hoz
A törvényjavaslat e szakasza állapítja meg az adásvételi szerződés megkötésének és az állam
tulajdonszerzésének szabályait. Egyrészről meghatározza az adásvételi szerződés mellékleteit,
valamint rögzíti azt, hogy a Nemzeti Eszközkezelő megbízza a pénzügyi intézményt, hogy az
adásvételi szerződés aláírásának tárgyi feltételeit biztosítsa. A Nemzeti Eszközkezelő az
adásvételi szerződést az állam nevében köti meg.
A 18. §-hoz
A törvényjavaslatban meghatározott konstrukció egyik alapvető elemét határozza meg ez a
rendelkezés. A Magyar Állam ugyanis a lakóingatlan tulajdonjogát minden esetben a hatósági
árverési vétel hatályával, tehermentesen szerzi meg, kivéve a törvényjavaslatban taxatíve
felsorolt terheket. A lakóingatlan megvásárlását követően a Magyar Állam tulajdonjogát csak
a következő jogok terhelhetik: a telki szolgalom; a közérdekű használati jog; az ingatlan-
nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog; a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor
is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. Az árverési vétel hatályával történő
tulajdonszerzés esetében az ingatlanon meglevő elővásárlási jog sem gyakorolható.
A 19. §-hoz
A paragrafus az állam tulajdonjogának ingatlanügyi hatóság általi bejegyzését szabályozza.
A 20. §-hoz
A paragrafus a hitelezők követeléseinek kifizetéseire vonatkozó szabályokat fejti ki.
A 21. §-hoz
A törvényjavaslat meghatározza a végrehajtási eljárásban szabályozottaktól eltérő
vételárfelosztás és követelés kielégítés szabályait, továbbá rendelkezik arról is, hogy
22
23
követelések kielégítése után fennmaradó összeg a fennmaradó vételárhányad a hiteladóst
illeti, azzal azonban, hogy a Nemzeti Eszközkezelő hathavi bérleti díj összegének megfelelő
összeget a bérleti jogviszony fennállásáig visszatartja. Amennyiben a lakóingatlant
végrehajtás alá vonták, a fennmaradó vételárhányadot a Nemzeti Eszközkezelő a
végrehajtónak fizeti meg.
A 22. §-hoz
A törvényjavaslat a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó
egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény (a továbbiakban: Lakástörvény)
rendelkezéseivel összhangban állapítja meg az Eszközkezelő és a hiteladós közötti
lakásbérleti szerződés létrejöttét, tartalmát és megszűnését. Tekintettel azonban a kialakult
speciális körülményekre, az általános lakásbérleti szabályoktól eltérő rendelkezésekre is
szükség van.
A 23. §-hoz
E paragrafus az általános lakásbérleti szabályoktól eltérő rendelkezéseket tartalmazza.
A 24. §-hoz
E paragrafus meghatározza, hogy a bérleti szerződés felmondása esetén az üresen maradó
lakásokat Nemzeti Eszközkezelő hogyan hasznosíthatja.
A 25. §-hoz
A törvényjavaslat a kihirdetéstől számított 60 napos hatálybalépési időt határoz meg annak
érdekében, hogy a konstrukcióban résztvevő feleknek kellő idejük legyen a felkészülésre.
Tekintettel arra, hogy a pénzügyi intézményeknek diszkrecionális joguk lesz arra
vonatkozóan, hogy engedélyezik-e a konstrukcióba kerülést, a késleltetett hatálybalépés a
kihirdetéshez képest nem okozhatja azt, hogy az árverési moratórium megszűnésével a
pénzügyi intézmény elárverezteti az adós ingatlanát. A törvényjavaslat lehetőséget biztosít
arra is, hogy a megkezdett végrehajtási eljárás felfüggesztését a pénzügyi intézmény
kezdeményezze. A késleltetett hatálybalépés viszont biztosítja, hogy a NET kidolgozott
ügyviteli folyamatok alapján, megfelelő, a számviteli szabályokat kielégítő informatikai
háttértámogatás mellett 2012 januárjától vegye át az ingatlanokat.
A 26. §-hoz
E paragrafus rendelkezik a felhatalmazásokról.
A Kormány rendeletben fogja meghatározni a Nemzeti Eszközkezelő és a bérlő között
létrejött lakásbérleti szerződésben a bérlő szociális helyzetére tekintettel érvényesíthető
lakbérek mértékét; a hiteladósnak a Nemzeti Eszközkezelő felé keletkezett tartozásai
megfizetésének elhalasztására, illetve a nem végrehajtható tartozások leírására vonatkozóan a
hiteladós szociális helyzete alapján megállapított szabályokat, valamint az ingatlanok bérlők
közötti cseréjének részletes szabályait.
A 27. §-hoz
23
24
A rendelkezés a banktitok feloldását szolgálja annak érdekében, hogy a pénzintézetek a
döntéshez szükséges adatokat, dokumentumokat megküldhessék a NET részére.
A paragrafus további rendelkezései alapján pontosításra kerül az illeték törvénynek 17. § (1)
r) pontjában, valamint a 26. § (1) u) pontjában az e törvény címére történő utalás, valamint a
vételi jog helyett a törvényben szabályozott visszavásárlási jog beemelésre kerül a
szabályozásba.
A díjtörvény módosítását a jogosultak körének változása, valamint a tárgyi díjmentesség
esetkörének bővebb - e törvényben rögzített eljárásokra figyelemmel történő - meghatározása
indokolja.
24